El preu de l'habitatge nou creixerà un 5% en 2020 en València

El preu de l'habitatge nou mantindrà la seua tendència alcista durant 2020. Així mateix, en un context de marcada estabilitat immobiliària, es projecta un increment anual pròxim al 5% i la consolidació de la construcció d'edificis destinats al lloguer. Aquestes són algunes de les conclusions recollides en l'Informe 4T 2019 del Sector Immobiliari a la ciutat de València, elaborat per la càtedra Observatori de l'Habitatge de la Universitat Politècnica de València.

“Ens enfrontem a un final de cicle alcista per a assistir a un rebot de l'activitat amb una constant construcció d'habitatges i l'entrada d'habitatges dedicats al lloguer”, ha assegurat Fernando Cos-Gayón, doctor arquitecte i director de la càtedra.

Segons Cos-Gayón, “els habitatges no són cares. La realitat contundent és que els salaris són baixos. I són baixos per a comprar un habitatge”. A més, “els habitatges tenen un preu que s'està ajustant a una nova situació: no es construeix com es vol sinó com dicta la normativa, que molt exigent.

El Codi Tècnic d'Edificació, que no per a d'actualitzar-se, està dotant d'un parc d'habitatges molt ben construït, però que té un cost, i no així el preu del sòl”.

Ràtios d'esforç per a comprar en cadascun dels 88 barris

Per al director de la càtedra, “el producte del mercat immobiliari depén de múltiples factors: si no hi ha sòl, no hi ha habitatges; si no hi ha inversió, no hi ha habitatges; si hi ha incertesa, no hi ha habitatges i si no hi ha habitatges, no es venen habitatges”.

Per això, l'Observatori de l'Habitatge ofereix una eina que recull els ràtios d'esforç i financer mínims per a accedir a una determinada tipologia d'habitatge en cadascun dels 88 barris en els quals s'ha dividit la ciutat de València.

Així mateix, analitza de manera científica el mercat immobiliari “aplicant criteris científics i erradicant el visió subjectiva”, ha apuntat Cos-Gayón.

“La informació s'ha obtingut de portals immobiliaris i s'ha segmentat l'oferta, comparant l'evolució del preu de mercat de l'habitatge amb altres 40 indicadors. Això ha permés obtindre una radiografia sobre el comportament del mercat”.

Per part seua, Ángel Martín, doctor enginyer en Geodèsia i Cartografia i científic de dades de la Càtedra Observatori de l'Habitatge de la Universitat Politècnica de València, ha explicat que “s'ha treballat amb indicadors fiables, seleccionant aquells que presenten un grau de correlació elevat i que permeten prendre decisions i predir el que passarà”.

Oferta immobiliària

Segons l'estudi, els preus s'han mantingut estables en el quart trimestre de 2019, però és important considerar i analitzar les fluctuacions ateses les característiques particulars dels habitatges nous, les promocions i els districtes. Per exemple, a Ciutat Vella, existeixen més promocions a la venda i, no obstant això, la quantitat s'ha mantingut respecte a períodes anteriors a conseqüència de l'escassetat de sòl disponible en aquesta zona, la qual cosa ha provocat un increment del preu per metre quadrat.

També han pujat els preus en els districtes de Algirós, Benicalap, Campanar o Poblats Marítims. Per contra, en Benimaclet, L’Eixample i El Pla del Real no han variat, i han experimentat un descens en Quatre Carreres a causa del gran nombre de promocions en quasi tots els barris del districte. L'escassetat de sòl a la ciutat de València, així com les demores de tramitació de llicències urbanístiques per a obra nova han provocat una activació de l'àrea metropolitana més immediata i consolidada.

La comarca de l'Horta Oest és el sector amb major desenvolupament immobiliari, amb municipis que es posicionen com a vertaders focus d'expansió urbana. “Representa una opció molt competitiva a l'hora de triar on comprar un habitatge. Això es deu principalment a preus menors i a la connexió que presenten els municipis més pròxims a la ciutat de València”.

En aquest cas, es detecta una gran concentració d'activitat immobiliària d'obra nova en la zona d'Aldaia (1.300 €/m²), Quart de Poblet (1.450 €/m²) i Torrent (1.750 €/m²).

Built to Rent, augment de l'oferta de lloguer

L'informe 4T 2019 elaborat per la càtedra Observatori de l'Habitatge de la UPV constata una decidida aposta del sector immobiliari per la construcció d'edificis destinats al lloguer, la qual cosa tindrà un doble efecte a curt termini.

D'una banda, relaxarà les quotes de lloguer en augmentar l'oferta i, per un altre, donarà estabilitat al sector immobiliari en desenvolupar una activitat complementària a la del residencial per a la venda i que mai havia tingut l'impacte en nombre d'unitats que ara representa del total de l'oferta.

“L'opció d'invertir en habitatges per a llogar s'ha consolidat durant 2019. El denominat Build to Rent és una aposta decidida per les principals companyies del sector”, ha afirmat Cos-Gayón. Aquest és un canvi de tendència històric en el mercat immobiliari espanyol, la qual cosa al seu torn porta implícit un canvi quant a la relació dels espanyols enfront de l'habitatge.

Així mateix, ha subratllat que “és un nínxol de mercat clar: en un 70% dels barris de la ciutat, els lloguers són més alts que la quota d'hipoteca” i que “el que fa falta són polítiques d'accés de la gent jove a l'habitatge”.

Per districtes, la situació és particular a Ciutat Vella, on hi ha una gran quantitat d'habitatges per al lloguer, equilibrant la mitjana amb la quota hipotecària. En Campanar, la quota d'hipoteca d'habitatges de 2 habitacions suposa un major esforç en comparació amb la del lloguer; i per a la tipologia de 3, és a l'inrevés.

En L’Eixample la quota hipotecària representa un 33% sobre ingressos mensuals, enfront d'un 26% per al lloguer d'un habitatge. I llogar un habitatge en Extramurs representa un 11% més que una quota d'hipoteca.

En aquest districte una unitat familiar haurà de destinar un 39% dels seus ingressos mensuals per a arrendar un pis, la qual cosa supera àmpliament el percentatge recomanat. En L’Olivereta la tipologia que presenta un major desequilibri és la de 2 habitacions, que suposa un esforç del 26% per a l'opció de compra, enfront d'un 47% per al lloguer.

En Patraix suposa un 8% més que el pagament de la quota hipotecària mensual per a adquirir un habitatge. En Jesús la situació es repeteix; la quota de lloguer és més alta que la d'hipoteca, i suposa un esforç de l'11% més en el sou net mensual i un 14% en Quatre Carreres.

Metodologia que combina la intel·ligència de dades

Per a l'elaboració del treball, s'han conjugat diferents metodologies, i a través de la intel·ligència de dades s'ha construït un model amb gran nombre d'indicadors d'alta correlació a l'evolució real del mercat. Això ha permés projectar la progressió del sector immobiliari sobre dos indicadors bàsics: el nombre d'habitatges a la venda i el seu preu, aportant rigor a les conclusions del sector immobiliari.

Observatori de l'Habitatge

La Universitat Politècnica de València i l'Associació Provincial de Promotors Immobiliaris i Agents de l'Edificació i Rehabilitació de València van signar un acord per al desenvolupament de l'Observatori de l'Habitatge al maig de 2019. L'objectiu era detectar desequilibris entre l'oferta i la demanda en el sector immobiliari. La iniciativa reuneix l'Associació de Promotores de València, Olivares Consultores, Porcelanosa, Vialterra Infraestructures i White Investing, i les seues activitats es realitzen a través de l'Escola Tècnica Superior d'Enginyeria de l'Edificació de la Universitat Politècnica de València.