El preu de l'habitatge usat a València baixa després de cinc anys de pujades
En el primer semestre de 2020, el metre quadrat de l'habitatge usat a la ciutat de València se situa en 1.307€, amb una variació interanual del -2,68%. Així, el preu de l'habitatge de segona mà a la ciutat se situa al mateix nivell que l'any 2010 i trenca amb la tendència a l'alça dels últims cinc anys. Contràriament, el preu del lloguer mostra una lleugera pujada (2,3% en taxa interanual).
Aquesta informació es desprén de la informe Anàlisi del mercat de l'habitatge a València, estudi elaborat amb la informació de les operacions d'intermediació immobiliària i financera realitzades per les oficines del Grup Tecnocasa a la ciutat de València, on el grup compta amb 9 oficines franquiciades.
MERCAT IMMOBILIARI A VALÈNCIA
Lázaro Cubero, director d'Anàlisi del Grup Tecnocasa, explica que ‘el major volum de pisos venuts a València està en la franja de 75.000€ a 150.000€’, amb un 50% del total de transaccions realitzades.
La rebaixa final sobre el preu inicial d'eixida de l'immoble ha sigut durant el període estudiat del 7,6%, amb el que actualment, la venda d'un habitatge a la ciutat requereix de negociació (fa un any, la dada va ser del 6,7%). Ara mateix, els habitatges a la venda a la ciutat de València que no necessiten descompte per a vendre's disminueixen i representen únicament el 6% del total de l'oferta disponible.
Per part seua, el major volum d'habitatges en lloguer està en la franja de 400€ a 600€ (55%), mentre que el metre quadrat en lloguer se situa a la ciutat en 8,8€.
HABITATGE TIPUS I NOU REQUISIT EN LES SOL·LICITUDS DE COMPRA
L'habitatge tipus venuda a la ciutat té les següents característiques: és un habitatge d'entre 60 i 80 metres quadrats (43,1%), compte amb ascensor (66,7%), disposa de 3 dormitoris (63,4%) i la finca té una antiguitat mitjana d'entre 40 i 60 anys (55,6%).
Si analitzem la demanda d'habitatge existent veiem que, arran del confinament derivat de la Covid-19, els nous compradors incorporen com a requisit bàsic el fet que l'habitatge dispose de balcó o terrassa. Segons Lázaro *Cubero, ‘aquest requisit ha crescut arran del confinament, amb un important nombre de potencials compradors que demanen que l'immoble compte amb balcó o terrassa. Això sí, sempre en la mateixa zona on ja resideixen’.
INVERSORS A VALÈNCIA
València ha sigut durant molts anys una ciutat atractiva per a l'inversor. La dada més alta d'inversors es va aconseguir en 2017 amb el 44,4% de les compres realitzades sota aquesta motivació. La xifra va continuar alta en 2018 i 2019, amb un 37,7% i un 37,6%, respectivament.
En 2020, la xifra d'inversors continua sent representativa (22,2%). No obstant això, mostra un punt d'inflexió en l'interés inversor, perquè la dada és significativament inferior a fa un any i està per davall de la mitjana nacional (25,1%).
EL PREU DE L'HABITATGE ESTÀ A NIVELLS DE 2010
‘Els preus actuals, al mateix nivell que en 2010, i l'àmplia oferta disponible a la ciutat fan que València continue sent atractiva per a la compra’, apunta *Cubero, qui afig: ‘no obstant això, és important buscar bé entre tota l'oferta existent i seleccionar aquells habitatges que estan a preu real del mercat actual, perquè molts venedors particulars sobrevaloren els seus immobles en els portals immobiliaris, un 22% en concret a la ciutat de València, incorporant al preu actual expectatives futures o sense tindre en compte l'efecte de la Covid-19 en el mercat immobiliari’. La sobrevaloració situa a l'immoble lluny de la realitat actual i de les recomanacions dels experts del sector.
PERFIL DEL COMPRADOR DE PRIMER HABITATGE
L'informe també presenta el perfil del comprador de primer habitatge a la ciutat, aquella persona que compra un immoble amb l'objectiu de residir en ell. El perfil és el d'una persona que necessita finançament (hipoteca) per a dur a terme l'operació (67,4%), té entre 25 i 44 anys (69,6%), un contracte laboral indefinit (82,2%), és de nacionalitat espanyola (69,6%) i compta amb estudis universitaris (54,3%).
COMPRAR PER A LLOGAR
L'estudi també destaca la ‘bona rendibilitat bruta del lloguer a la ciutat de València’. Amb un immoble en lloguer a València es pot obtindre una ‘rendibilitat bruta anual superior al 8,12%’. El temps necessari per a recuperar la inversió en l'immoble, és a dir, el nombre d'anys necessaris per a recuperar el preu de compra de l'habitatge amb l'import anual obtingut del lloguer se situa en 12 anys (148 mesos).
Així, una persona que compte amb alguns estalvis pot obtindre una quota hipotecària inferior a un lloguer. A tall d'exemple, per un immoble de 99.000€, amb una hipoteca de 79.220€, a un interés anual del 2,5% i amb un termini de 25 anys, la quota mensual del préstec seria de 355€, mentre que la renda mensual en llogar l'immoble pujaria a 670€, amb una diferència de 315€ al mes.
