Sant Gregori: Prudencia, rigor y responsabilidad
Solucionar el “empastre” del PAI de Sant Gregori, es tan complejo, que merecen escucharse todas las opiniones. Aunque con mayor atención, la de los profesionales, porque sus opiniones deben prevalecer. Las opiniones de los urbanistas que trabajan para iniciativas privadas, con intereses directos en el PAI, hay que escucharlas con reservas. Un ejemplo, que justifica esas reservas, lo tenemos en el mismo procedimiento de Sant Gregori, donde la sentencia declara ilegal lo que media docena de informes, hechos por asesores externos, hechos a medida del promotor decían que era legal. Hay que escuchar a todo el que quiera opinar, pero prestando mayor atención, a quienes tengan experiencia profesional, y no trabajen, para quien tenga intereses directos. Sería de agradecer que se fuera prudente y no se hicieran afirmaciones que de ser ciertas fueran preocupantes para el Ayuntamiento, la vecindad o los propietarios, si no van acompañadas de un razonamiento que respalde la afirmación. Tampoco vale crear expectativas que no cumplirse creen frustración.
Pondré algunos ejemplos, de lo que he querido decir. Leí en las páginas de este periódico que la Asociación de Propietarios a Favor de Sant Gregori, dos días después de la investidura de Jorge Monferrer, los propietarios han emitido un comunicado dirigido a la población, en el que entre otras cosas dicen: “el Convenio Urbanístico firmado en el año 2005 por el Ayuntamiento, obligó a los propietarios a entrar por la fuerza en un PAI llamado Golf Sant Gregori, obligados a pagar avales, IBI y cuotas, por lo cual si a lugar al lucro cesante”. En mi opinión, dichas afirmaciones carecen de respaldo legal. Trataré de exponer mis razones, en lenguaje que se pueda entender sin ser técnicos urbanistas.
No es verdad que el convenio obligue a participar en el PAI. En la fase de elaboración y aprobación de un plan urbanístico, antes de aprobar el PAI, se delimita el ámbito de actuación. Es verdad, que los terrenos incluidos, entran por la fuerza en el PAI. Pero ello no supone que sus propietarios estén obligados a participar. Ello es así, porque en la fase de aprobación del PAI, los propietarios disponen de un plazo, para decir que le expropien los terrenos, porque no quieren participar. Por consiguiente, los propietarios incluidos en este PAI, o están porque quisieron, o por estar mal informados. En la fase que se aprobó este PAI, la expropiación se pagaba la edificabilidad que correspondía a los terrenos, deducida la cuota urbana. Ahora se pagan como suelo rustico.
No es verdad que se pague IBI por el Convenio urbanístico. Tal como publiqué, en este mismo periódico el 05/10/2018, la STS de 30/05/2014, estableció la jurisprudencia aplicable al caso, y declaró ilegal la consideración catastral de suelo urbano, a efecto de aplicar el IBI, todo el suelo urbanizable sectorizado o delimitado por el planeamiento general, sin distinguir si se encuentra ordenado o no ordenado. Siendo legal cobrar IBI al suelo ordenado. Como la ordenación la hace el Plan Parcial, y no el PAI, mientras el Plan Parcial de Sant Gregori, esté vigente, les es de aplicación el IBI. Si la sentencia hubiera anulado también el Plan Parcial estaríamos ante suelo sin ordenar, que no debería pagar IBI, desde la firmeza de la sentencia que anula la ordenación
No es verdad que haya lugar el lucro cesante. Una cosa es que se pueda acreditar una gestión anormal del PAI, que ha producido unos daños concretos a los propietarios, que no tienen el deber legal de soportar, y que los daños son cantidades económicas concretas, y que ello pueda dar lugar a reclamaciones de responsabilidad patrimonial. Pero, en mi opinión, ello no incluye indemnizaciones por el lucro cesante. Como la carga de la prueba corresponde a quien afirma, quedo a la espera que alguien exponga las razones jurídicas, que en un caso como este hayan reconocido derecho a lucro cesante. Como he dicho, más de una vez, en casos como este, solo se indemnizan la privación de derechos patrimonilizados. Que yo sepa, las aprobaciones de planes urbanísticos solo generan meras expectativas de derecho a tener suelo urbano. Pero para que los terrenos rústicos se integren en el patrimonio como suelo urbano, el propietario tiene que haber cumplido con los deberes urbanísticos de urbanizar, a su costa. Si una vez acaba la urbanización, se le priva al propietario de su suelo urbano, se le deberá indemniza los gastos soportados y el lucro cesante.
Lucro cesante del promotor. Muchas personas recordaran la cantidad de veces que el promotor, amenazó arruinar al Ayuntamiento, en caso de no hacerse la urbanización y ellos reclamaban el lucro cesante. Es este mismo periódico, el pasado 27/07/2018, publiqué unas cuantas sentencias que niegan el derecho de los promotores, a cobrar el lucro cesante cuando se anula una urbanización de iniciativa privada, como la que nos ocupa. Sigo esperando que alguien me diga que, que no son aplicables las sentencia citadas, o que ha cambiado la jurisprudencia que yo cité.
En aras al buen fin del problema, sería cuestión de prestar atención a los profesionales que se hacen responsables de lo que dicen, como pasa con los técnicos municipales, No hay que hacer caso de las afirmaciones que de ser ciertas serian preocupantes, para los propietarios o el Ayuntamiento, si no van acompañadas de razonamientos jurídicos creíbles, y de nombre y apellidos de quien las hace. Está claro, que cualquiera puede tener una opinión equivocada, yo el primero. Pero a mí, me merece mayor confianza las afirmaciones acompañadas con razonamientos jurídicos respaldados por profesionales, frente afirmaciones sin razonamientos jurídicos y que no se sabe quién las hizo.
