PAI SANT GREGORI: ¿indemnizaciones millonarias de qué?

El pasado 26 de mayo, en este periódico, Miguel Ángel Bodí, publicó un artículo de opinión titulado: “Burriana está “tocada” pero no hundida”. Comparto ese diagnóstico. Pero no, el que hace de la consecuencia de la anulación del Acuerdo Transaccional. (En adelante AT)

Bodí enumera problemas que, a su parecer, debería afrontar el Ayuntamiento. Entre ellos, dice: “Sobre el proyecto de Sant Gregori, después de la bomba que ha caído sobre él hace unos días anulando los tribunales el AT por el que se rehabilitaba al agente urbanizador, los augurios no pueden ser nada satisfactorios, (…).

Tampoco ahora podemos calcular las consecuencias que tendrá en nuestras arcas municipales este final abrupto del proyecto, ya que es fácil esperar peticiones de indemnizaciones millonarias tanto desde la empresa como de los mismos propietarios perjudicados”. Es decir, opina que habrá “peticiones de indemnizaciones millonarias” que tendrán consecuencias a las arcas municipales. Pero no es el único. Otros anuncian responsabilidades personales y del Ayuntamiento. En ningún caso, sin citar una sola norma jurídica, ni sentencia en la cual se puedan fundar las reclamaciones millonarias que anuncian.

En mi opinión, la anulación del AT, no genera ninguna situación que permita reclamar indemnizaciones millonarias al Ayuntamiento, ni por la promotora, ni por los propietarios. La realidad es que se han producido unos trabajos, y unos pagos, hechos con la finalidad de ejecutar un proyecto urbanístico amparados en un acto administrativo anulado. Por consiguiente, los trabajos y los pagos incurren en ilegalidad sobrevenida. Ello es así, porque la sentencia anula el acto administrativo que los amparaba, desde su origen, por consiguiente, a efectos legales nunca existió. Así las cosas, para entender, qué, y quien puede reclamar, entre otras cosas, hay que tener presente:

A efectos legales, el AT, es un convenio urbanístico.

La sentencia solo anula el AT de 2019, que suponía un anexo del convenio urbanístico de 2005, que rige en el PAI de Sant Gregori.
La ordenación urbanística, la programación y el convenio urbanístico de 2005, siguen vigentes.
La urbanización puede continuar, a iniciativa de cualquier promotor, elegido por el procedimiento de libre competencia, por gestión directa del Ayuntamiento, e incluso a iniciativa de los propietarios.
La sentencia supone la eliminación de la legalidad que amparaba los actos ejecutados tras el AT, por consiguiente, las obras y los pagos se han realizado por la vía de hecho, es decir, careciendo de procedimiento y acto legal que los ampare.
 

Llegado a este punto, según mi parecer, las cuestiones a resolver, son dos:

1º.- Los derechos que asisten al promotor, por los trabajos realizados, y quedarse sin contrato.

2º.- Los derechos de los propietarios por los abonos realizados de las cuotas urbanísticas, y los perjuicios que hayan podido sufrir quienes han sido forzados a pagar, por la vía de embargo, por unas obras hechas por quien no debía.

1º.- Derechos del promotor.

En mi opinión, el derecho del promotor, se ampara en el principio de prohibición de enriquecimiento injusto, ello supone derecho a cobrar el coste exacto de las obras ejecutadas, excluyendo el beneficio empresarial. Sin que tenga derecho alguno, por la pérdida de la expectativa de beneficio que tenía en el convenio anulado. Ello es así, porque los convenios urbanísticos, no son más que una expectativa que solo se materializan si superan el filtro de legalidad. Así es, porque:

La responsabilidad por incumplimiento de un convenio o contrato deriva de las normas de aplicación.
El denominado AT, no es más que un convenio urbanístico, es decir, un contrato de naturaleza administrativa, al que se le aplica el derecho administrativo, por más que en la cláusula OCTAVA, se diga lo contrario, en beneficio del promotor y perjuicio del ayuntamiento y la vecindad. (Esto merece tratamiento aparte)

A los convenios urbanísticos, se les aplica la Ley de Contratos de la Administración, la legislación urbanística, y el propio convenio. 

El derecho reconoce la prevalencia de la ley especial, sobre la general. Por consiguiente, como la legislación valenciana urbanística regula los convenios urbanísticos, serán las normas valencianas concretas dedicadas al convenio, las normas de aplicación. Ello es así, porque las normas específicas desplazan a las genéricas.

En la legislación valenciana sobre convenios urbanísticos rigen dos reglas básicas:

Los convenios urbanísticos quedan sometidos a la condición suspensiva de su aprobación definitiva, y que está haga posible su cumplimiento.

Cuando no resulta posible su cumplimiento, por ilegal, la administración no responderá por responsabilidad contractual.

Aplicadas dichas reglas al caso que nos ocupa, el promotor no puede pedir ninguna indemnización por las vías de responsabilidad contractual ni responsabilidad patrimonial. Ello es así, porque el convenio anulado (AT), nunca estuvo vigente porque fue recurrido, antes que fuera firme, en tiempo y forma y ha sido anulado. Por otra parte, en los casos de declaración de nulidad de convenios por ilegales, la jurisprudencia estima que no procede indemnización porque hay concurrencia de culpa, en la medida que el mismo es fruto de la cooperación. No pasa lo mismo cuando se anula un plan en el que durante su elaboración, no participó la iniciativa privada. En esos casos, si se anula el plan los particulares tiene derechos a indemnización por los gastos y perjuicios causados por la nulidad del plan.

2º.- Derechos de los propietarios.

Según la jurisprudencia, si un convenio, o contrato, queda anulado, cuando ya se han ejecutado parte de las prestaciones, en los casos que no fuera posible, restituir las prestaciones, como en este caso, se debe proceder a la liquidación. Si de la liquidación resulta un desequilibrio económico, la parte beneficiada debe indemnizar a la otra para evitar un enriquecimiento injusto. En este caso, esto quiere decir, que hay que proceder a precisar el coste real, deducido el beneficio industrial, de la obra ejecutada. (Dicen que el 7%). Mientras no se anule el PAI, al propietario, que haya pagado menos, se le podrá reclamar la diferencia, y el que haya pagado más, me huelo que se le dirá que esa cantidad la tiene como un anticipo a cuenta de la continuación del proyecto. Las reclamaciones sufridas por embargos y recargos merecen mayor explicación.

Soy consciente que esto es muy complejo, y merece explicaciones más amplias.