L’Arenal de Borriana: presente y futuro

El Arenal es el mejor activo de la ciudad Borriana para ser motor económico de la economía local.  Y, lo que es más importante, el coste de su urbanización puede resultar gratis para la ciudad. Su desarrollo urbanístico, es posible sin ser una carga económica para la ciudad. Ello sin correr el riesgo de pérdidas económicas, para las arcas públicas ni los intereses privados. Trataré de exponer las razones.

El potencial económico del Arenal para la ciudad, no reside en ajardinarlo, que es lo que se está planteando. Su ajardinamiento, solo atraerá a la vecindad y personas del entorno más cercano de Borriana. El Arenal necesita una solución urbanística integral que ponga en valor el potencial turístico de todo el frente marítimo de la ciudad. Eso exige dar una solución unitaria al Puerto, Arenal. Malvarrosa, Grao y Clot. La parte urbana del litoral necesita una solución de conjunto, y no respuesta aisladas. Tal como se apunta, en el documento elaborado por el Foro Borriana 2030. La elaboración de una solución urbanística para el Arenal, debe partir Plan Estratégico de Turismo de Borriana, (PETB), que plantea el siguiente proceso:

1. Plan Estratégico de Turismo (PET).
2. Plan Director de la franja litoral. (PDFL).
3. Plan Director de El Arenal. (PDA)

Es decir, teniendo en cuenta el PET y PDFL elaborar el PDA. Digamos que para que el Arenal pueda cumplir la función motora de la economía local, se necesita construir los equipamientos y las edificaciones que permitan la recepción de personas foráneas todo el año. Dicho de otro modo, que ofrezca más posibilidades que pasear por una zona ajardinada.

El Arenal es patrimonio privado municipal.

Al tratarse de patrimonio privado del Ayuntamiento se puede destinar a lo que estime más conveniente el pueblo. Es cierto que de los 254.240 m2 de superficie que tiene, 16.600 m2 son privados, porque fueron adquiridos en subasta pública. Eso no impide que el ayuntamiento los pueda adquirir, cuando lo decida, expropiándolos (art. 97 LOTUP), a precio de suelo rural, corregido al alza según localización y el singular valor del entorno. (Art. 36 LS/2015)

Lo que se puede hacer.

El PGOU de Borriana, ya tiene aprobada una ordenación urbanística para el Arenal, que habrá que tenerla en consideración.  Los 254.240 m2 de superficie, existentes, están distribuidos así:

• 4.789 m2 destinada a una marina.
• 31.134 m2 para zona de bosque. (PQL).
• 34.383 m2 para zona verde (PQL)
• 40.000 m2 de techo. Edificabilidad terciaria. Uso hotelero, restauración, comercial)
• 2.600 m2 de techo. Edificabilidad residencial privada. (Perteneciente a los propietarios de los edificios de Roger la Flor)

El Arenal se puede urbanizar, sin coste económico para el pueblo.

Al tratarse de patrimonio privado municipal, se podría vender, mediante la subasta o asignación a una propuesta concreta. En mi opinión, no creo que el Ayuntamiento se tenga que desprender de ese patrimonio, ni que la vecindad quiera que se vendan.  No confío que el Ayuntamiento pueda financiar el coste de la urbanización del Arenal, incluido el frente marítimo. No creo que disponga hoy de presupuesto para ello, ni que encuentre financiación, ni que deba endeudarse a costa de recortar servicios básicos para la ciudad. A mi entender, el Ayuntamiento tiene la posibilidad de recibir un dinero anticipado por el uso del suelo del Arenal, en concepto de alquiler. Ese dinero serviría para ejecutar la urbanización, si no toda, si de una parte importante del frente marítimo, dejando bien acabado todo el ámbito del Arenal.

Sin ser experto en medios financieros, entiendo que la urbanización del frente marítimo, se puede obtener:

1. Vendiendo el derecho de superficie de las parcelas edificables por x años. En ese caso las edificaciones, no el suelo, son privadas y pasan a propiedad del Ayuntamiento, cuando vence el plazo pactado.
2. Vendiendo a un fondo de inversión el derecho de uso de las edificaciones construidas. En este caso las edificaciones son del Ayuntamiento y la iniciativa privada las dispone en régimen de alquiler.

En ambos casos la venta se hace mediante subasta pública y la propiedad del suelo sigue siendo del Ayuntamiento. El proceso puede ser el siguiente:

1. Se hace un presupuesto del coste de ejecución de todo el frente marítimo. Se divide en Unidades de Ejecución (Puerto, Arenal. Malvarrosa, Grao y Clot) y se desglosa el coste de cada una.
2. Se cuantifica el valor anual del alquiler de los 40.000 m2 de techo, que se pueden construir en el Arenal.
3. Se subasta el uso del suelo, por los años necesarios para cubrir la obra de la Unidades de Ejecución que se quieran ejecutar.
4. Con el dinero obtenido se ejecutan los proyectos de urbanización aprobado por el Ayuntamiento, para las Unidades de Ejecución acordadas
5. . El proyecto de urbanización se asigna mediante una subasta.

Conclusiones.

Nada puede ser tan importante para un partido político como para no aceptar un pacto de consenso político que ponga en valor el potencial económico del Arenal. La inexistencia de un consenso en favor de desarrollar urbanísticamente el frente marítimo, hoy es responsabilidad de todos los partidos políticos; pero mañana será de quien se niegue a participar.

El desarrollo urbanístico del Arenal, ofrece una ventaja comparativa, respecto el resto de suelo urbanizable pendiente de desarrollar en el litoral valenciano. Nadie puede ofrecer una playa de arena con las dimensiones del Arenal, junto a un puerto deportivo, conectada a suelo urbano con los paseos que ofrecerá su urbanización.

A mi entender, si el desarrollo urbanístico del frente litoral se confía a que se haga con fondos públicos, supone olvidar que hace más de 50 que se hubiera podido urbanizar, y por esa vía no se ha obtenido ningún resultado.

Quien no le parezca bien ceder la explotación de las edificaciones resultantes, a la iniciativa privada, para financiar la urbanización, que diga de que presupuestos administrativos se puede financiar, en qué plazo, y de que partidas presupuestarias se debe restar.

Quien vea alguna operación especulativa en el Arenal, que recuerde que la edificabilidad en las nuevas urbanizaciones puede alcanzar el 0,75 m2t por m2s. Sin embargo, la del Arenal es de 0,1774. Es decir, 4,22 veces menor. Y que no se olvide que la propiedad seguirá siendo de la ciudad.

Hay que ver la forma de asignar la redacción y gestión del proyecto de urbanización del frente marítimo con garantía que se obtengan pronto resultados.