El futur del mercat immobiliari a Espanya: preus en augment i més hipoteques
El preu creixerà per damunt de l'IPC fins a l'any 2029
VE Valoracions, societat de taxació homologada amb més d'una dècada d'experiència en el sector immobiliari, fa públic un estudi en el qual analitza tant l'evolució dels preus de les vivendes en moneda constant, com el nombre de vivendes iniciades i els saldos vius de crèdits a vivendes al llarg dels tres últims cicles immobiliaris. De l'informe es conclou que la fase de caiguda del cicle 2014 ha conclòs o està per concloure entre el quart trimestre de 2023 i el segon trimestre de 2024, impulsada per l'estabilització de l'ocupació i del PIB. El nou cicle, que provisionalment es considera iniciat en 2024, s'espera que porte amb si una pujada dels preus de les vivendes per damunt de l'IPC durant els pròxims quatre o cinc anys i un augment en els saldos vius dels crèdits sobre vivendes, una cosa no vista en els últims 16 anys.
Així ho explica Germán Pérez Barrio, president de VE Valoracions: “El fet que les crisis prèvies hagen quedat arrere i els tipus d'interés estiguen més alts genera un major apetit en les entitats financeres de cara a concedir més crèdits, la qual cosa porta amb si la generació d'un nou cicle immobiliari”.
L'anàlisi de la societat de taxació abasta els cicles 1986-1996, 1996-2014 i 2014-2023 i oferix una visió de les tendències i dinàmiques que han modelat el sector. El gràfic següent mostra l'evolució dels preus unitaris mitjans en moneda constant, a partir de dades del MITMA sobre taxacions, des de 1986 i la seua relació amb les fases de cada cicle (en gris les fases d'auge i en blanc les de caiguda):
El cicle 1986-1996 s'inicia amb l'entrada d'Espanya a la Unió Europea, marcant una fase d'auge des del segon trimestre de 1986 fins al quart trimestre de 1991, seguida per una fase de caiguda fins al primer trimestre de 1996. Durant la fase d'auge, els preus de les vivendes en moneda constant van pujar significativament, superant considerablement a l'IPC, mentres que el nombre de vivendes iniciades es va mantindre relativament constant. En este mateix període, els saldos vius de crèdit a vivendes van créixer tant en la fase d'auge com en la de caiguda, impulsant la construcció fins i tot durant els anys de declivi.
El cicle 1996-2014 comença en el segon trimestre de 1996 i presenta una fase d'auge que s'estén fins al quart trimestre de 2007, seguida per una fase de caiguda fins al tercer trimestre de 2014. Durant la fase d'auge, els preus de les vivendes van créixer de manera exponencial, així com els crèdits a vivendes, la qual cosa va resultar en un notable increment en el nombre de vivendes iniciades. L'excés de construcció de vivendes entre 1996 i 2007 marca els 16 anys següents: les vivendes iniciades per any van arribar a caure fins a 34.300 vivendes a l'any en 2012, quan els mínims del cicle de 1986 van estar per damunt de les 200.000 anuals. No obstant això, la fase de caiguda va ser marcada per la crisi immobiliària, que va provocar una dràstica reducció en la concessió de crèdits i un enfonsament en el nombre de vivendes iniciades. Durant este període, els preus de les vivendes van caure significativament.
Finalment, segons l'anàlisi de VE Valoracions, el cicle 2014-2023 presenta una fase d'auge des del quart trimestre de 2014 fins al quart trimestre de 2019, seguida per una fase de caiguda fins probablement el quart trimestre de 2023. En la fase d'auge, els preus de les vivendes per al conjunt d'Espanya van augmentar moderadament per damunt de l'IPC i la producció de vivendes també va pujar cada any, superant les 106.000 vivendes anuals, encara que es va mantindre en nivells baixos comparats amb cicles anteriors. Durant la fase de caiguda, els saldos vius de crèdit a les vivendes van continuar disminuint lleugerament i la producció de vivendes es va mantindre estable en nivells baixos. La pandèmia va emmascarar algunes dades de creixement econòmic, però es va observar una estabilització en el nombre de vivendes iniciades.
“Les entitats financeres, incentivades per tipus d'interés més favorables, tenen ara motius per a incrementar els seus crèdits hipotecaris. Este major accés al crèdit podria traduir-se en un augment significatiu en el nombre de vivendes iniciades, sempre que la disponibilitat de sòl no ho impedisca. La demanda de vivenda nova continua sent robusta, i les condicions financeres actuals són propícies per a un nou auge en el sector immobiliari espanyol”, assegura Germán Pérez Barrio, President de VE Valoracions.
