La compravenda d'habitatge en la Comunitat Valenciana superarà a la mitjana nacional i despuntarà un 6,8% en 2024

El mercat residencial a Espanya va tancar 2023 llançant una forta contradicció entre compravendes i hipoteques, que es van presentar a la baixa, i preus, que van anar a l'alça, la qual cosa ha deixat palesa que el major obstacle per a l'estabilitat del sector és la falta d'oferta. A pesar que el finançament bancari s'ha endurit, les adquisicions al comptat han cobrat força i el mercat ha demostrat una resiliència extraordinària. Per a este 2024, s'espera que la demanda que va emplaçar la seua decisió de compra a un escenari amb tipus d'interés més afavoridor reprenga els seus plans, al mateix temps que l'estranger i l'inversor continuaran guanyant terreny. Estes són algunes de les previsions que es desprenen de la XII edició de l'informe sobre el “Mercat residencial a Espanya” que elabora Servihabitat Trends, la plataforma d'investigació i anàlisi del sector impulsada des de Servihabitat.

Analitzant els principals indicadors del sector, es conclou que el mercat residencial ha deixat arrere els rècords marcats després de la fi de la crisi sanitària, normalitzant les seues xifres. Tal com explica Borja Goday, CEO de Servihabitat, “els que pensaven que la retallada en els preus anava a ser històric, és que no van considerar que ha costat molt més traure producte de nova planta”, afegint que, “ara que des del Banc Central Europeu s'avalua la possibilitat d'obrir la mà perquè la inflació sembla estar baix control, serà més complicat que l'encariment de l'habitatge remeta”. D'altra banda, Goday puntualitza que “la pressió sobre el mercat continuarà, la qual cosa obliga a abordar de manera efectiva el problema d'accessibilitat a l'habitatge per part de tots els agents públics i privats del sector”.

Quant a la previsió per a 2024, Servihabitat espera cert continuisme fins a mitat d'any, amb la previsió que s'inicie una transició progressiva que, després de l'estiu, inaugurarà un renovat dinamisme, emparat en un finançament menys oscil·lant.

S'espera que en 2024 la situació del sector es normalitze a la Comunitat Valenciana, tenint en compte que les províncies de València i Alacant ja marquen distancies front Castelló, que acusa una menor liquiditat entre els compradors i on s'inicia poc habitatge.

2024 tancarà amb 665.200 compravendes i un increment del preu del 3% de mitjana nacional

Després d'un període prolongat d'intensa demanda per adquirir propietats, en 2023 la compravenda va tornar als nivells normalitzats del mercat, una mica estressats pel gir en l'escenari hipotecari dictat per Europa. El passat exercici va finalitzar amb 634.300 habitatges venuts, registrant una retallada enfront de 2022 del -12%. Segons Servihabitat Trends, s'espera que una relaxació hipotecària actue com a estímul per al mercat, pronosticant un increment en les transaccions del 4,9%. A la Comunitat Valenciana esta dada arribaria al 6,8% amb més de 114.300 operacions.

Quant al preu, l'escassetat d'obra nova i el cada vegada més escàs estoc de segona mà rehabilitat i de qualitat neutralitzen qualsevol possibilitat d'enfonsament en els preus. No obstant això, la pujada serà més suau que l'aconseguida en 2023, quan este indicador va escalar un 4% a nivell nacional, la mateixa xifra que en la comunitat. Així, la revaloració prevista per al preu de l'habitatge s'estima en un 3%, amb la previsió que també s'estabilitze a la Comunitat Valenciana a pesar que continuaran presentant una tendència a l'alça.

Si ens referim a l'esforç medie que ha de realitzar una llar a Espanya per a adquirir un habitatge, equival a la renda bruta de 7,6 anys, i baixa respecte 2022, quan se situava en 7,8 anys.

No hi haurà grans sorpreses quant a llicències i habitatges iniciats, que a penes pujaran en 2024

Encara que els habitatges iniciats van repuntar un 3,7% entre 2022 i 2023 fins a les 111.000 unitats, el context financer, legislatiu i administratiu conduirà a un creixement pla, igualant la quantitat del passat exercici. Els promotors concentraran els seus esforços en les zones consolidades, amb l'objectiu d'accedir a sòls que es rendibilitzen amb menys riscos operatius ni normatives forçoses.

Per a arribar a eixa demanda desatesa, que no sols habita a les ciutats, sinó que també espera poder viure en les perifèries i en els municipis de segona línia, els promotors estan cridats a dissenyar un producte assequible que, quan el sòl i els costos no acompanyen, es convertix en un desafiament considerable.

Quant als habitatges acabats, estes passaran de les 85.900 de 2023 a les 91.100 en 2024, marcant un ascens del 6%, fruit de retards acumulats en la producció. Esta tendència és la que es deixarà notar a la Comunitat Valenciana, amb un repunt del 8,7%, la qual cosa es traduiria en més de 8.200 habitatges acabats en 2024.

El client nacional cedix terreny a l'estranger, que compta amb més fons propis

L'interés de compradors internacionals pel residencial espanyol es manté més fort que mai, aprofitant oportunitats que el nacional no pot aconseguir per falta de pressupost i finançament. Este perfil ha sigut el protagonista de 128.800 firmes que, si bé representa un 4,3% menys que en 2022, cal recordar que venim d'un pic del 30,6%.

En nou províncies espanyoles les transaccions del comprador estranger s'han col·locat per damunt de la mitjana nacional. A Santa Cruz de Tenerife, Màlaga i Balears ja abasten un terç del total, i a Alacant es desmarquen amb quatre de cada deu vendes.

El comprador estranger té un paper molt rellevant de la Comunitat Valenciana, que tanca moltes transaccions en efectiu i aposta per la vida urbana i la Costa Blanca, que a més, gaudix de bona connexió amb altres països europeus, fet que atrau a inversors amb salaris més elevats que els residents interns.

Quant a nacionalitats, el britànic lidera les adquisicions. Mentres, els alemanys retrocedixen lleugerament, els francesos es mantenen i els belgues pugen un lloc.

Baixa l'edat mitjana del comprador per la retirada del repositor, mentres que la de l'inquilí puja a causa de l'escalada dels tipus d'interés

L'edat mitjana del comprador baixa fins als 38,6 anys, una xifra lleugerament inferior respecte a 2022, quan era de 38,8 anys. Este descens no significa que el comprador més jove haja cobrat força, de fet, està pràcticament desaparegut, sinó que el més sènior, amb un clar perfil repositor, ja ha complit les seues expectatives i s'ha retirat del mercat. Així, la franja dels 36 a 45 anys és la dominant, protagonitzant quasi set de cada deu firmes.

En el cas de l'inquilí, l'edat mitjana va avançar dels 32,6 als 33,4 anys, un canvi atribuït a les endurides condicions hipotecàries que han posposat el salt a la propietat. La majoria dels inquilins, aproximadament set de cada deu, tenen entre 26 i 35 anys, mentres que un de cada quatre es troba en el rang d'edat de 36 a 45 anys. Tots dos segments representen quasi el 95% del mercat de lloguer.

La superfície dels habitatges, que després del coronavirus va passar a ser un argument molt tingut en compte, ja no és tan decisiu, ja que les necessitats d'espai no resulten tan urgents. Este replegament de la grandària mitjana reflectix l'acusat moviment de concentració cap a les ciutats, on es troben les oportunitats laborals i formatives, i on hi ha més quantitat de llars unipersonals i de parelles sense fills, estructures familiars que s'afermen.

Descendixen tant la ràtio de finançament sobre el preu de l'actiu com el percentatge d'hipoteques que superen el 80% del valor del mateix

L'estalvi i la solvència són les úniques variables que han pogut compensar el major cost de les hipoteques. Posar-li límit al risc d'impagament ja forma part inherent dels sol·licitants d'hipoteca, que han aprés que comptar amb liquiditat és imprescindible per a endeutar-se el menys possible. La ràtio de préstec sobre el valor de l'actiu es fa ressò d'esta cautela baixant del 64,7% de 2022 al 62,7% de 2023.

La gradual baixada del percentatge de préstecs hipotecaris el deute dels quals respecte al valor de l'actiu supera el 80%, que passa del 8,7% al 6,7%, reflectix una gestió d'hipoteques més racionals i una millora significativa en la qualitat del crèdit.

El sobtat canvi d'orientació cap a l'austeritat per part del Banc Central Europeu va impactar de ple en les hipoteques. Amb préstecs a tipus fix que han deixat de ser atractius i un Euríbor molt voluble, les hipoteques mixtes que combinen un tipus fix a l'inici i un variable després d'una mitjana de 10 anys han reconfigurat l'oferta.

El lloguer residencial roman pressionat per la pèrdua d'oferta disponible, que es retira del mercat o es va al turístic

La corba ascendent que dibuixen els preus del lloguer sembla no tindre sostre. L'habitatge tipus a Espanya, amb una superfície mitjana d'entre 80 i 90 metres quadrats, té un cost mensual que puja dels 887 euros de 2022 als 995 de 2023. Es tracta d'un repunt del 13,4%, que se suma al del 6,2% que es va produir l'any anterior.

En el cas de la Comunitat Valenciana, encara que la renda mensual continua situant-se lleugerament per davall de la mitjana nacional, en els 903 euros, el creixement en l'últim any ha superat el 20%.

La rendibilitat bruta del lloguer a Espanya avança a penes cinc dècimes entre 2022 i 2023, pujant del 6,2% de 2022 al 6,7% de 2023, pressionada per la falta de disponibilitat. Allí on hi ha més inquilins i, per tant, més seguretat, la rendibilitat baixa perquè comprar és més car. En este sentit, la comunitat autònoma presenta un percentatge superior de la mitjana nacional, amb un 7,3% en rendibilitat mitjana del lloguer.

Encara que el lloguer de curta estada pot ser la primera resposta davant les imposicions normatives és, a la llarga, el règim residencial el que aporta més estabilitat. Només en ubicacions d'alta demanda turística a la recerca de sol i platja s'aconseguix que l'alta ocupació compense mercats de lloguer consolidats i segurs com Madrid o Barcelona.

El control sobre els preus de lloguer resta tracció a un negoci patrimonialista d'enorme tradició a Espanya. El mercat de l'arrendament ha continuat deteriorant-se en termes d'oferta disponible, passant de les 67.248 de 2022 a les 62.655 de 2023, un 6,8% menys.