¿Terra Mítica o Terra Especulativa?

En Terra Mítica, Zaplana y Modrego, aprobaron una operación especulativa a las narices de la oposición, y los medios de comunicación, que a día de hoy todavía no han realizado ninguna manifestación de la cual se deduzca que ya se han enterado. Ni siquiera un trabajo, de la profundidad y amplitud, como el realizado por Francesc Arabí (Ciudadano Zaplana) devela como lo consiguieron.  El engaño consistió en autorizar edificabilidad a suelo clasificado como no urbanizable, expropiado a precio de rustico. Así cuanto los propietarios acudieron a reclamar el justiprecio de los terrenos que les expropiaban, los tribunales los valoraron como rústicos, porque esa era su clasificación, a pesar que en ellos se permitían edificaciones para usos propios de suelo urbano. Trataré de explicarlo.

Muchos recordaran que en agosto de 1992 un gran incendio intencionado calcinó la mayor parte de las 450 ha. de masa forestal donde se instaló Terra Mítica. Zaplana entonces alcalde de Benidorm declaró al día siguiente: “Esta ciudad no puede permitirse el lujo de perder un palmo más de zona verde”. Es esas fechas, el PGOU clasificaba los terrenos como suelo no urbanizable con calificación de especial protección forestal, por lo por tanto, sin posibilidad de poderse destinar a usos urbanos.

Si no se sabe diferenciar entre clasificación del suelo y calificación, y, sobre todo, las consecuencias que ello tenía en el precio de los terrenos, en caso de expropiación, no se entenderá como consiguieron obtener terrenos a precio de rustico para destinarlos a un uso propio de suelo urbano. Mientras la clasificación indica la clase de suelo, que puede ser urbanizable o no urbanizable, la calificación indica el destino final del suelo dentro de su clase. Así un suelo clasificado urbanizable, podrá calificarse según su destino final en residencial, industrial, terciario, zona verde, dotación pública, etc. Mientras el suelo clasificado como no urbanizable se podrá calificar de forestal, secano, huerta de regadío, marjal, monte, etc.

Durante la tramitación del Plan Especial de Terra Mítica estaban en vigor:

·  Ley 4/92, de Suelo no Urbanizable que en su art. 2.4 prohibía la clasificación “como urbano, urbanizable o apto para la urbanización, suelo no urbanizable que haya sufrido los efectos de un incendio forestal

·  La Ley Forestal que en su art. 59.1 disponía: “1. Los terrenos forestales que hayan sufrido los efectos de un incendio quedan sujetos a las prohibiciones de clasificación o reclasificación urbanística preceptuadas en la l 4/1992”.

Así las cosas, la oposición, ecologistas y medios de comunicación repetían a coro: “El Plan es ilegal porque no se puede reclasificar suelo forestal incendiado”. Todos dieron por hecho que se clasificaba el suelo como urbanizable. Sin embargo, el 29.11.1997, se aprobó un Plan Especial para la Reserva de Patrimonio de Suelo para "implantación de un  parque temático así como otras actividades de  importancia para la economía regional y el desarrollo  turístico de la Comunidad Valenciana". El Plan solo delimitó el ambito a expropiar sin modificar la clasificación de suelo no urbanizable. El Plan hacía reserva de suelo para el mismo parque, en torno un millón de m2 y unos 800.000 para las otras actividades, que son lo que se pasaron a la iniciativa privada. Con posterioridad, el 10.02.1998, se aprobó Plan Especial Director de Usos e Infraestructuras de Terra Mítica que autorizó los usos hoteleros, recreativos, turísticos, deportivos etc., en suelo que seguía clasificado como no urbanizable.

Los propietarios de los terrenos expropiados, dejaron sin recurrir los citados planes, confiados que les pagarían como suelo urbanizable. En esas fechas, los terrenos expropiados para urbanizar, si no estaban edificados, se les asignaba la edificabilidad media del suelo urbano más cercano que se pagaba según valor de mercado. Así pasaba en la práctica.  Pero se les pasó por alto que, en esas fechas, la Ley decía que el suelo se valoraba según su clasificación, con independencia de su situación fáctica, además, que el plan no había modificado la clasificación de suelo no urbanizable,

Cuando el 29.04.199, el Jurado de Expropiación Forzosa estableció como justiprecio de los terrenos 90 pesetas el m2, alegando que se trataba de suelo no urbanizable, entonces recurrieron a los Tribunales. El TSJ aceptó que el suelo debía valorarse como urbanizable debido los usos aprobados en el Plan Director de Usos, y ante las 90 pesetas fijadas, estableció un valor 3.346 pesetas el m2. Es decir, 37 veces superior a lo fijado por el Jurado. Esos recursos fueron recurridos ante el TS, por la sociedad Parque Temático, alegando que el suelo debía valorase conforme la clasificación. El TS estimó los recursos, anuló la sentencia y dieron validez a las 90 pesetas fijadas por el Jurado.  Si las 3.256 pesetas por m2, reducidas por el Supremo, gracias a la jugarreta de no modificar la clasificación, lo multiplicamos por los 2MM de m2, más o menos, expropiados veréis la cantidad de miles de millones que se ahorraron, es entorno los 6.500 MM. Las sentencias se pueden resumir en tres puntos:

1. El valor del suelo se determina por su clasificación.

2. El Plan Especial no modifica la clasificación de suelo no urbanizable fijada en el PGOU.

3. Los terrenos deben valorase como suelo rustico.

4. Si las edificaciones proyectadas, así como el destino de los terrenos, no son propios de suelo clasificado como no urbanizable, se debió recurrir en su día el Plan Especial, para evitar infringir el principio de distribución equitativa de beneficios y cargas de toda actuación urbanística.

PD. Entre otras sentencias se puede consultar SSTS de 31.10.2003, recurso 9970/2003 y 23.01.2008, recurso nº 7193/2004.