Valencia y el IBI: La necesidad de un ‘catastrazo’
Cada vez que se hace pública una medida de aplicación sobre el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), o los valores catastrales del que deriva el anterior, se habla de 'catastrazo' o de una recaudación excesiva por parte del Ayuntamiento. En este sentido, podemos asegurar que el IBI puede ser el impuesto políticamente más incorrecto de España. Al afectar a todos los ciudadanos que poseen un bien Inmueble, ha servido como herramienta electoral desde que España entró en democracia. Su recaudación ha sufrido y sufre variaciones dependiendo de la cercanía de las elecciones municipales, al ser el principal impuesto de recaudación directa de los Ayuntamientos. Como es un impuesto de gestión compartida, donde por un lado los valores catastrales los fijan las Gerencias de Catastro dependientes del Ministerio de Hacienda, y por otro, la recaudación la realiza en la mayoría de los casos el propio Ayuntamiento, cuando el color político de ambos organismos son diferentes es fácil echarle la culpa al otro de un aumento excesivo.
Pero ¿qué ocurre cuando un Ayuntamiento no cree en la necesidad de renovar el catastro y actualizarlo a una fecha actual? Esta situación nos la podemos encontrar en municipios como Valencia, Gandía, Requena, Cullera o Buñol, cuyas ponencias de valores ya han cumplido más de 20 años desde que entraron en vigor, y donde los valores catastrales deberían ser un reflejo del mercado.
Hace 20 años comenzó la construcción del circuito de Cheste y se inauguró la Ciutat de les Arts i les Ciències. Valencia empezó a adquirir un protagonismo a nivel nacional e internacional con el que no contaba hasta entonces. Albergó la visita del Papa y del Gran Premio de Fórmula 1 durante 5 años. La ciudad era más solicitada por el turismo, y por tanto, de cara al alquiler y compra, por lo que los precios de la vivienda se dispararon. El tejido socioeconómico de Valencia se modificó y los barrios transformaron su estructura. Posteriormente vivimos nuestra crisis nacional con el estallido de la burbuja inmobiliaria y los precios se desplomaron.
Actualmente la fluctuación tiende a recuperarse, volviendo ilógicamente a aumentar los precios de compra que en Valencia se establecen entre un 9% y un 10% de incremento respecto al año anterior. ¿Qué pasó en el catastro entonces para reflejar los cambios de la ciudad? Nada. Las zonas urbanas consolidadas mantuvieron sus precios originales y todas las inclusiones al núcleo urbano de la periferia, hasta entonces ocupados por huertas, se determinaron de acuerdo al precio del mercado de cada incorporación.
Analizando a nivel técnico un recibo de IBI cualquiera, podemos observar que éste se divide en valor catastral del suelo y valor catastral de la construcción. El estancamiento en una renovación y el hecho de no ajustarla a la realidad, afecta a ambos parámetros en diferentes medidas.
El valor catastral del suelo y por el que se liquida a día de hoy la plusvalía municipal, además de formar parte del recibo del IBI, se determina tomando como base el estudio de mercado realizado anteriormente a la aprobación de una Ponencia de Valores. Tras esto, se divide el municipio en un pequeño parcelario asignándole a cada zona un valor en euros por metro cuadrado (pesetas por aquellos entonces, para cada uso de los posibles en esa zona, ya sea residencial, hotelero, industrial, oficinas o comercial).
Desde 1998, año de entrada en vigor de los últimos valores catastrales en Valencia, el catastro ha ido actualizando sobre esos datos los valores del municipio, estableciendo en 2018 un coeficiente conjunto para todo el municipio de 1,5127. Es decir, todos los valores del municipio de manera generalizada e independiente de la evolución que haya podido sufrir cada barrio, son los establecidos en 1998, aumentándolos un 51,27%. Este dato deja muy desfasada la propia evolución y vida de un municipio. Zonas como Ruzafa o Campanar, o incluso la propia Ciutat Vella, claramente no han sufrido la misma evolución que los extrarradios muy prometedores, formados por los Poblats del Nord, de l'Oest y del Sur. Actualmente y de cara al catastro, todo ha evolucionado de la misma manera.
El valor catastral de la construcción también se ve afectado por el apalancamiento en las renovaciones de catastro. En este sentido, existe un coeficiente en todas las valoraciones catastrales que deprecia una construcción en función de su antigüedad. Cuánto más antigua sea la construcción, menor valor se le asigna, algo que en principio puede seguir una lógica común. La problemática surge cuando dicho parámetro no evoluciona con el tiempo, ya que se aplica respecto a la antigüedad del inmueble y el año de aprobación de la ponencia (1997 efectos 1998). Es decir, al ser un coeficiente de depreciación que se empieza a aplicar por ley a partir del cuarto año de antigüedad, tenemos un patrimonio edificado entre 1993 y 2018 cuyo valor no se ve reducido, y donde las diferencias de valoración entre un edificio de hace 20 años y uno actual son nulas. Una renovación del catastro asignaría a cada inmueble la depreciación que le correspondería.
Aparentemente y de cara al valenciano que quiera pagar menos, todo parece correcto. Unas normas antiguas sobre unos valores anteriores a la burbuja, parece que pudiera resultar beneficioso para el contribuyente. El problema surge en ciudades tan grandes como Valencia, donde la vida de la propia ciudad no se ve reflejada en los impuestos que cada ciudadano paga.
Quizás en ponencias aprobadas hasta 2014 – 2015, la tónica general de España era un aumento de los valores y por tanto del IBI cada vez que se renovaba el catastro. Por último, recordar en este punto que la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles depende en última instancia del Ayuntamiento y del tipo impositivo que apruebe cada año para recaudarlo. Aunque se produjera una subida de valores porque fuera un reflejo de la realidad, el Ayuntamiento tiene todas las competencias para que el contribuyente no pague en ningún momento de más, sino realmente lo que le corresponde. El tipo impositivo fijado para Valencia en 2018 es de 0,745% (que actualmente se multiplica directamente sobre el valor catastral para calcular la cuota). El propio Ayuntamiento lo podría rebajar hasta un 0,4%, bajando incluso hasta un 0,2% durante varios años si renovara la Ponencia, por lo que tener un valor más elevado no tiene por qué implicar tener una cuota mayor.
A modo de ejemplo, el propietario de un inmueble de 120 m2 en la calle Pintor Sorolla de Valencia, donde los valores catastrales suben un 4%, paga 19 céntimos menos de IBI que en 2017, unos 739,65 €, pero tendría que pagar 412,43 € más que el año anterior en concepto de plusvalía, si lo vende tras más de dos décadas en su poder, unos 10.723 €. Y lo mismo sucedería en Gandía, donde una vivienda de las mismas características ubicada en segunda línea de playa conlleva 638 € de IBI, 8€ menos que el año anterior, pero 177€ más de plusvalía si cambia de dueño. Se nota que es año preelectoral. Ello explica por ejemplo, que un mismo piso en primera línea de playa en Sueca posea más valor catastral que en la calle Pintor Sorolla de Valencia pero pague menos IBI.
El valor catastral se utiliza cada vez más como valor de referencia en transacciones e impuestos. Tener un valor catastral reflejo de la realidad inmobiliaria actual y no de la de hace 20 años, significa operar con un valor más justo para cada contribuyente. Como se ha visto anteriormente, los Ayuntamientos tienen una capacidad muy amplia de aumentar o disminuir la cuota, por lo que un 'catastrazo' no tiene por qué significar un aumento en el pago de impuestos.
