España adolece de cultura de mantenimiento de edificios
Apenas diez años después del boom del sector de la construcción, anterior al Código Técnico de la Edificación, suscrito en 2006, el 50% de los edificios construidos muestran indicios patológicos de que los inmuebles adolecen de calidad constructiva. A este dato hay que añadir que el 90 % de los edificios de más de 50 años padecen y acusan desperfectos y lesiones. Estas cifras evidencian que es inaplazable y perentorio, solucionar las patologías de dichas edificaciones. Pero en España no existe cultura de mantenimiento de edificios.
Debido a la inexistencia de esta práctica es por lo que la Administración ha tenido que obligar a propietarios y comunidades a un mantenimiento preventivo de mínimos, con las ITE/IEE (Inspección Técnica de Edificios/Informe de Evaluación del Edificio) que se efectúan a edificios mayores de 50 años, al menos cada 10 años. Pero este mantenimiento no parece suficiente para garantizar la buena conservación de los inmuebles, por lo que algunas CCAA (Comunidades Autónomas) o Municipios han reducido estos períodos, a edificios a partir de los 25 e incluso 15 años de antigüedad y con una periodicidad de hasta 5 años.
¿Terminando la madurez y aproximándose a la tercera edad, por qué esperar a que dicha revisión sea obligatoria y tener que realizar todas las obras de mantenimiento a la vez, con el inconveniente económico que esto supone? ¿Por qué no, hacer chequeos periódicos como hacemos con nuestra salud, para evitar los “quién lo hubiera sabido”, dada la vejez de un edificio?
Para las enfermedades, la prevención es el mejor remedio. En la edificación, la prevención también es la mejor solución. Cuanto mejor es un proyecto de ejecución, habrá más garantías de éxito en la ejecución, menos afecciones sobre las fincas colindantes, menos problemas para los agentes intervinientes, más calidad recibirá el propietario y mayor será la vida útil de la edificación construida.
Los porqués del detrimento de la cultura del mantenimiento se pueden circunscribir al ámbito del usuario y al ámbito de la administración. Queda patente, en el ámbito del usuario que, el distanciamiento entre éste y su edificio, está motivado por el grado de complejidad creciente y de la especialización de la actividad edilicia.
El usuario no recibía, hasta la reciente incorporación del libro del edificio, la documentación necesaria que le informase del correcto uso y mantenimiento del edificio. Esto conllevaba la aparición de lesiones por negligencia, ya sea por ignorancia o dejadez, como usos incorrectos, actuaciones agresivas, reformas incontroladas, etc.
Desconocimiento de las tareas de mantenimiento con la creencia de que las pinturas, impermeabilizantes, sellados y otros materiales son eternos, reduciéndose las prestaciones y la vida útil del conjunto. Ignorancia de los derechos y obligaciones que establecen los diferentes tipos y regímenes de propiedad, con los consiguientes problemas de gestión del mantenimiento de los elementos comunes, más acusado en los subsistemas ocultos, como es el caso de la estructura y las instalaciones.
Además las reparaciones que se suelen efectuar carecen del control de un técnico titulado por la administración pública que garantice que la reparación se realiza con todos los requisitos requeridos por la normativa vigente, garantizando la responsabilidad civil de los trabajos efectuados, cosa que no se obtiene con los llamados profesionales de los oficios que en la mayoría de los casos no lo son. Las razones económicas de la no necesidad del técnico cualificado no se justifican, habida cuenta de que el importe del proyecto y la dirección de obra de este técnico supone aproximadamente un monto que oscila entre un 5% y un 15% del importe de las reparaciones. Como ejemplo, las continuas reparaciones por causa de humedades.
Desde mediados del siglo XX el panorama ha cambiado. Se han incorporado múltiples materiales, con mayor o menor éxito, el dimensionado de secciones es más complejo y ajustado. Pero se ha perdido el concepto de mantenimiento de antaño, en base a la falsa creencia de que los materiales con los que se construyen los edificios hoy en día tienen una durabilidad inagotable. No se puede pretender que ciertas soluciones y materiales asuman la responsabilidad de mantenerse inalterables de por vida. El usuario del edificio debe asumir la realidad del envejecimiento así como la necesidad de una Inspección Técnica periódica por mucho que se pretenda trasladar la responsabilidad de todos a la de unos pocos.
La prevención es una herramienta fundamental para emitir un diagnostico competente que avise de las patologias de la edificación. En este sentido el dictamen pericial es fundamental para detallar los problemas concretos del inmueble que permitirá acometer los trabajos y proyectos necesarios para solucionarlos y permitirá que el edificio siga gozando de las condiciones óptimas de seguridad, salubridad y habitabilidad, utilidad, funcionalidad y confort por un amplio periodo de tiempo.
