El urbanismo productivo necesario

La estructura jurídico-urbanística histórica del urbanismo industrial y terciario (el urbanismo productivo, entiéndase éste como el que dota de los medios físicos para que las empresas puedan fabricar sus bienes y servicios) ha sido exactamente igual al urbanismo residencial (el urbanismo no productivo). Ambos tipos de urbanismo son tratados por nuestras leyes, las estatales y las autonómicas como si necesitaran de las mismas condiciones para su desarrollo. Y esto no es cierto.

Este panorama ha producido una clara contaminación de este tipo de suelo industrial/terciario, al igual que ha ocurrido con el suelo residencial, convirtiéndolo en urbanismo especulativo.

Por otro lado, el pesado procedimiento administrativo necesario para permitir una implantación empresarial en terrenos industriales o terciarios, o su propia gestión urbanística densa y complicada han hecho que muchas inversiones se planteen la conveniencia de invertir en España.

Y es que el usuario final del suelo productivo es muy diferente del usuario de suelo residencial. En el suelo residencial el comprador del inmueble no interviene casi para nada (tan sólo en temas menores como distribuciones, acabados, etc.) dado que se trata de un producto final que realiza el promotor y los compradores lo aceptan o no. En cambio, en el caso industrial y terciario, la forma del edificio está claramente condicionado por el proceso productivo de la industria que se instale. Aquí el usuario final tiene mucho que decir sobre las características del producto que necesita. Opina con mayor rigor y sabe exactamente lo que busca, sus necesidades y la conveniencia de no adquirir un producto sobredimensionado. Aquí la variable precio es más importante

Mientras que, en el usuario residencial, la vivienda es una “finalidad en sí misma” (como inversión, como vivienda, como status social, etc.) en el caso de la industria es un “medio” para producir, por lo tanto, se toma como un coste a tener en cuenta en el balance de la empresa, al igual que el personal, impuestos, proveedores, etc.

Tenemos una normativa homogénea para la clasificación y gestión del suelo que exige años de trámite administrativo para estar urbanizados y preparados para la obtención de licencias de obras o la pertinente autorización ambiental.

Una interpretación especulativa generalizada de la legislación urbanística valenciana (LRAU y LUV) unida a la falta de Planes de Acción Territorial del suelo Industrial y Terciario, generó la clasificación y desarrollo de múltiples polígonos industriales que hoy está vacios, bien por causa de la gravísima crisis que sufrimos, bien porque no tienen el más mínimo interés para los inversores o por el aún elevado precio de este tipo de suelo especulativo. Digamos, pues, que el desarrollo de parte de este suelo industrial existente no se atuvieron a parámetros empresariales, logísticos o económicos, sino simplemente a cuestiones meramente especulativas por lo que la colocación actual de dicho suelo es difícil, unido claramente, a la situación de crisis en la que vivimos.

Ello ha supuesto un inmenso derroche de recursos económicos, humanos y, sobre todo, ambientales, ya que un suelo valioso para su cultivo, fue abandonado agrícolamente y está, en el mejor de los casos sin edificar, convertidos en auténticos huertos de farolas sin cobre.

Un inversor que se plantee la posibilidad de acometer un proyecto industrial o terciario tiene por delante un enorme trámite administrativo: en primer lugar tiene que valorar la ubicación idónea de su proyecto, la cual no siempre coincide con la visión que tienen los ayuntamientos de dónde es el lugar, adecuado.

Lógicamente debe haber una intervención de la administración respecto a la ordenación de los usos y ello se debe realizar a través del PAT Industrial, en que se maximicen las infraestructuras existentes en materia de transportes, suministros de energía y, por supuesto, el menor impacto ambiental posible.

En segundo lugar, el inversor debe disponer de suelo urbanizado apto para instalar su proyecto. Y en este caso, hoy, pueden existir varios escenarios:

Que exista suelo urbanizado suficiente, en cuyo caso, de no ser suelo urbanizado de carácter público, el inversor está en manos del carácter especulativo que supone un bien escaso, más o menos bien ubicado, y cuyo precio depende de la voluntad de venta de su propietario. También este suelo debe ajustarse a las necesidades del proceso productivo de la industria, lo cual limita sustancialmente el suelo disponible.

Sin embargo, lo más común es que el suelo sea industrial, según el planeamiento urbanístico, pero esté pendiente de gestionar y urbanizar. Esa inversión se convierte en una grave carrera de obstáculos que puede finalizar con la inviabilidad del proyecto productivo aunque el inversor sea el propietario del suelo.

Finalmente, si el suelo no está previamente clasificado como industrial, o se plantea tramitar una actuación territorial estratégica al amparo de la Ley 1/2012, que se limita a iniciativas empresariales de carácter singular e impacto supramunicipal. O bien una Declaración de Interés Comunitario en Suelo No Urbanizable. O, sencillamente, plantear una reclasificación de terrenos, lo cual invariablemente es tachado de urbanismo a la carta.

La vida media de una edificación en el caso residencial es de casi 100 años, mientras que en el productivo está en el entorno de los 30 años. Y es que el mercado productivo es mucho más ágil, variable y dinámico que el residencial. Las empresas nacen y desaparecen a un fuerte ritmo, mientras que las viviendas suelen pasar de generación a generación.

Otro de los aspectos en los cuales cabe una reflexión, es que se ha trabajado mucho en la creación de nuevos polígonos industriales, pero muy poco en la mejora y adaptación de los existentes. ¿Cuántas empresas en la actualidad no tienen licencia ambiental o de actividad? ¿Cuántas empresas no tienen el más elemental de los servicios como es el alcantarillado y están en pleno funcionamiento?

Si queremos que el modelo productivo de la Comunitat Valenciana abandone la economía especulativa y de base a una economía productiva, debemos empezar por facilitar a los inversores un soporte ágil para hacer realidad sus proyectos industriales y terciarios. Para ello debemos crear un marco normativo que permita superar las barreras que la especulación urbanística y la farragosa y cara tramitación urbanística suponen para cualquier emprendedor.

Todos los proyectos empresariales tienen fecha de caducidad, no superando, por regla general, los 30-40 años de vida en el mejor de los casos. Y este es uno de los condicionantes a tener en cuenta en el futuro urbanismo y en las nuevas figuras urbanísticas que deben regular el URBANISMO PRODUCTIVO.

En consecuencia, resulta necesario distinguir en la normativa sobre procedimientos e instrumentos urbanísticos diferentes para el urbanismo productivo del urbanismo residencial. A modo de botón de muestra sería reforzar la figura del Derecho de Superficie como base del urbanismo productivo al objeto de facilitar el acceso a la edificabilidad industrial o terciaria. Y reconsiderar la utilidad de los estandares de Zonas Verdes (10%) que ciertamente no tiene mucho sentido en los polígonos industriales productivos.

Necesitamos urgentemente aprobar un Plan de Acción Territorial de Suelo Industrial y Terciario que establezca la ubicación de este tipo de suelo en toda la Comunitat Valenciana, con las reservas de ámbitos aptos para el suelo industrial y terciario desde el punto de vista económico, ambiental y de accesibilidad a las infraestructuras necesarias de forma que se maximicen estas. Que establezca unos polígonos industriales de PRIMERA, que actúen a modo de nudos aglutinadores, y a partir de ellos que se vaya formando la trama industrial.

En estos nudos se debe dirigir la inversión pública para dotarlos de todos los servicios (comunicaciones, energía, etc.)

En segundo lugar, resulta absolutamente necesario el establecimiento generalizado de procedimientos similares a las Actuaciones territoriales estratégicas adecuados a actuaciones industriales y terciarios. Con la creación de la figura de la gestión urbanistica del derecho de superficie a beneficio de proyectos de inversión, con un límite de 20 ó 30 años.

Solamente, si somos capaces de transformar las reglas del juego para que los inversores tengan las facilidades necesarias y puedan ubicarse rápidamente en nuestra Comunitat, podremos cambiar el urbanismo especulativo por el necesario urbanismo productivo y ágil.

José Manuel Miquel Alcañiz
Ingeniero de Caminos, CyP