El preu de l'habitatge en la Comunitat Valenciana puja tres punts per damunt de la mitjana nacional

El mercat residencial a Espanya tanca el 2021 amb una activitat intensificada, una demanda activa i un renovat compromís per part de l'inversor. Per a 2022, els pronòstics estan en la línia de l'optimisme: el dinamisme del mercat serà un fet, encara que la tendència es presenta més continguda que l'any passat. Això és el que es desprén de la X edició de l'informe sobre el “Mercat residencial a Espanya” que elabora Servihabitat Trends, la plataforma d'investigació i anàlisi del sector impulsada des de Servihabitat.

Analitzant els principals indicadors del sector, es constata la fortalesa del mercat de l'habitatge a Espanya. Tal com explica Iheb Nafaa, Conseller Delegat de Servihabitat, “2021 ha demostrat una intensificació en l'activitat després d'un any d'explosió en la intenció de compra que s'ha traduït en un alt volum de compravendes”. La veritat és que el nivell d'operacions ha estat per damunt de les expectatives més optimistes, ja que no es venien tantes cases a Espanya des d'abans de l'última crisi.

En aquest sentit Nafaa destaca que “entre els motius que han propiciat aquest increment trobem l'estalvi acumulat durant els moments més estrictes del confinament, els baixos tipus d'interés, el canvi d'estil de vida on la llar ha recobrat el seu paper com a espai on viure i no sols dormir, i l'alt interés inversor”. No obstant això, encara que 2021 ha sigut un any de rècord, encara s'està lluny de les marques de 2007, per la qual cosa el CEO de la Companyia puntualitza que “no hi ha motius per a obrir el debat sobre el calfament en el sector immobiliari. La salut del mercat residencial descansa en la sostenibilitat, i no sols de les compravendes, sinó també dels préstecs hipotecaris i de l'arrancada de noves promocions”.

Seguint amb el punt anterior, perquè en la Comunitat València continue havent-hi una alta demanda, sobretot de primer habitatge, serà necessari que es mantinga la capacitat adquisitiva del comprador, que els tipus d'interés continuen sent baixos, que el finançament resulte accessible i, a més, que no sorgisquen altres destins d'inversió que generen major certesa que l'immobiliari.

El preu de l'habitatge augmenta un 3,5% a la Comunitat Valenciana en 2021

El còmput global de 2021 llança un increment del 2,9% en el preu de l'habitatge a nivell espanyol, amb l'obra nova encarint-se un punt percentual més que la segona mà. La professionalització del sector immobiliari després de l'anterior crisi, el comportament actiu de la demanda i la facilitat d'accés al crèdit són tres dels factors que han propiciat l'avanç del sector, sòlid i sanejat. En 2022, es preveu un manteniment de la tendència ascendent en el preu, amb un avanç del 4% i l'habitatge nou (4,5%) per damunt de la usada (3,9%).

En referència a la Comunitat Valenciana, el preu de l'habitatge augmenta fins a un 3,5% en 2021, una xifra que es troba per damunt del 2,9% de la mitjana nacional.

L'esforç medie que ha de realitzar una llar a Espanya per a adquirir un habitatge continua avançant de manera moderada, passant dels 7,2 anys de renda bruta en 2020 als 7,6 en 2021.

Les compravendes d'habitatges aconsegueixen els millors nivells de l'última dècada i, la Comunitat Valenciana, supera les 95.000 operacions en 2021

Durant la primera meitat de 2021, les compravendes van avançar a bon ritme a Espanya i, a partir de l'estiu, les operacions es van disparar amb increments que no es veien des de feia una dècada. Així, 2021 va tancar amb un nivell d'operacions per damunt de les expectatives més optimistes, amb un augment de més del 28% interanual, fins als 664.900 habitatges venudes, per la qual cosa ens trobem davant l'any amb més transaccions des de l'últim boom.

A la Comunitat Valenciana, la tendència ha sigut similar, amb un augment del 37,8% en el nombre d'operacions en 2021, amb més de 95.000 habitatges venuts. En aquesta línia, l'estalvi generat durant els moments més durs del confinament ha fet incrementar l'interés per les segones residències, que en el cas d'aquesta zona geogràfica del litoral espanyol estarà centrada en València i Alacant, predominant les zones pròximes al centre urbà, així com les que no isquen d'un radi de 20 km del nucli de totes dues capitals. D'aquesta manera, les zones d'interior aniran a la baixa i les zones més allunyades a Castelló de la Plana seran difícils de transaccionar.

La previsió és que, per a 2022, el creixement en el ritme de transaccions es modere, perquè s'espera un ascens d'al voltant del 4,5% a nivell nacional. No obstant això, a la Comunitat Valenciana s'espera un increment de quasi un punt per damunt de la mitjana nacional, amb un 5,3%.

S'inicien més de 10.600 habitatges en 2021 a la Comunitat Valenciana i s'estima que s'augmenten fins prop de 14.300 en 2022
Una vegada sobrepassats els descensos de projectes iniciats al principi de la pandèmia, en 2021 s'aconsegueixen prop de 113.000 habitatges iniciats a Espanya, després d'una pujada del 29%. Per a 2022 s'estima que repunten un 8%, reprenent la senda alcista i superant els anivelles prepandèmia.

A la Comunitat Valenciana, en 2021 augmenten un 14,6% els habitatges iniciats, fins a les més de 10.500 unitats, convertint-se en la tercera comunitat que més habitatges ha iniciat, tan sols per darrere de les Illes Balears i Canàries. A més, les xifres durant el 2022 s'esperen que continuen creixent fins prop d'un 34%, aconseguint, aproximadament, els 14.300 habitatges.

Malgrat aquests ritmes, la promoció residencial ha estat subjecta a la intermitencia que ha caracteritzat a les cadenes de subministraments, la qual cosa ha retardat l'execució d'algunes obres.

Quant als projectes finalitzats, mentre que 2021 tanca amb un increment d'obres entregades de prop del 8% a nivell estatal, amb més de 93.700 habitatges, en 2022 se superarà la barrera psicològica de les 100.000, amb un repunt de prop del 7% i en línia amb la creació de noves llars. A la Comunitat Valenciana, els habitatges finalitzats creixen, tan sols, un 3,5% en 2021, mentre que en 2022 s'espera un repunt, amb un increment del 8,3%, arribant a més de 11.300 unitats entregades.

L'auge de l'obra nova ha sigut especialment destacable en la costa nord oriental, a Extremadura i Múrcia. Altres regions molt dinàmiques quant a l'activitat promotora han sigut Catalunya, la Comunitat de Madrid i Andalusia.

A més, durant el 2021 va destacar l'excés de demanda d'habitatge d'obra nova per damunt de l'oferta disponible a la Comunitat Valenciana, sent un producte molt concentrat en mans de grans promotores. Aquesta gran demanda destaca pel perfil de client de classe mitjana que ha trobat, en l'habitatge d'obra nova, la solució a les necessitats sorgides durant el confinament.

Es consolida la tendència a la cerca d'habitatges més grans i amb espai exterior Encara que la venda d'habitatges de més de 90 m² s'ajusta, amb el 50,5% del total de transaccions, es consolida la tendència a la cerca de superfícies més grans per part dels compradors. En aquest sentit, la promoció residencial s'ha reenfocat cap a espais amb més habitacions i amb eixida a l'exterior.

Quant al preu dels immobles venuts, els de més de 150.000 € perden pes lleugerament i més del 60% dels habitatges tenen un preu inferior a aquesta xifra.

En referència a les motivacions de compra, el primer accés a l'habitatge continua sent la finalitat principal, encara que ha perdut pes en el cas de l'habitatge habitual, principalment, perquè en l'habitatge vacacional aquest motiu ha despuntat de manera important. La inversió també ha guanyat una certa rellevància i suposa el 18% de les adquisicions d'habitatge habitual.

El temps mitjà de venda d'un habitatge habitual es redueix fins als 5 mesos i mig

El temps mitjà de venda de l'habitatge habitual s'ha reduït des dels 5,9 fins als 5,5 mesos en un any, gràcies al despertar de la demanda embassada. El comprador d'habitatge vacacional també ha acurtat els seus terminis des dels 7,5 mesos als 6,8 mesos. Les Illes Canàries i les Illes Balears han sigut exemple de tracció, encara que la Comunitat de Madrid és la regió on les signatures se succeeixen amb major celeritat.

Les compravendes d'habitatges per part d'estrangers augmenten un 28,5% en 2021 i es troben prop de les dades prèvies a la pandèmia

En el tercer trimestre de 2021, el comprador estranger va representar el 10,8% dins del còmput total de compravendes a Espanya, segons dades del Col·legi de Registradors, un impuls que encara es troba lluny del 17% (MITMA) de l'últim any prepandèmia.

D'acord amb dades extretes de MITMA, tot apunta al fet que 2021 va acabar amb un volum pròxim als 92.000 habitatges signades per forans en tot el país, un 28,5% més que en 2020, quasi igualant els registres previs a l'esclat de la pandèmia.

La reactivació de l'interés en habitatge a Espanya per part d'estrangers es deu, a més de la cerca del paradigma ‘sol i platja’, al fet que l'estalvi es refugia en la inversió en habitatge davant la inflació, entre altres factors.

La costa es manté com a destí principal de les operacions i el comprador alemany avança al britànic a conseqüència del Brexit.

L'oferta, el preu i la rendibilitat del lloguer s'ajusten lleugerament en 2021

El 19% de la població espanyola viu de lloguer, retrocedint al nivell de fa dos anys. El retard en l'emancipació d'estudiants i joves professionals a causa de la pandèmia i l'extensió del teletreball, que ha reduït la mobilitat laboral cap a les capitals de primera línia, han propiciat aquest lleu descens. Així i tot, s'espera que en 2022 el lloguer torne a recuperar els nivells previs a la pandèmia.

L'oferta es desaccelera pel transvasament del lloguer a la venda, per la volta de l'habitatge de lloguer vacacional al seu mercat d'origen després que fora absorbida per la residencial i pels límits en les mensualitats. Així, l'estoc disponible ha passat dels 134.065 habitatges al setembre de 2020 als 91.854 habitatges en el mateix mes de 2021, una reducció del 31,5%. Sobre el total d'habitatges que es troben en venda, el percentatge d'habitatge en lloguer baixa del 16,4% al 11,5%, la qual cosa suposa prop de 800.000 habitatges. A la Comunitat Valenciana, l'oferta d'habitatge en lloguer va ser una de les més elevades del país amb prop de 11.000 unitats al setembre de 2021, tan sols per darrere d'Andalusia i la Comunitat de Madrid.

El preu del lloguer tanca 2021 amb un ajust i situa el preu mitjà per metre quadrat en els 9,7 €, fet que confirma l'autoregulació del mercat. A Espanya, el preu mitjà del lloguer d'un habitatge d'entre 80 i 90 m² és de 826 €, mentre que a la Comunitat Valenciana es troba en una zona menys tensionada, ja que la mitjana es troba a uns de 637 €.

La rendibilitat bruta mitjana anual a Espanya per a un habitatge en lloguer ha baixat lleugerament, des del 6,8% al setembre de 2020 al 6,1% en el mateix mes de 2021 encara que es manté per damunt dels anys previs a la pandèmia. A la Comunitat Valenciana la xifra és del 6%, molt pròxima a la mitjana nacional.