Tabacalera: ¿indemnización a quién?
En sentencia firme, del caso Tabacalera de Valencia, del TS de 01.02.2017 se dice “Estimamos el recurso (…) contra (…) Resolución del Conseller (…) de 30.06.206 (…) Así como contra acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Valencia de 22.04.2005, por el que se aprueba el convenio urbanístico (…); actos estos que anulamos”
Dicha declaración es reconocida por el Ayuntamiento cuando en el Acuerdo Plenario, del Ayuntamiento de Valencia, de 25 de mayo de 2017, entre otras cosas, dice: “Primero. - Tener por anulada la “modificación del PGOU (…) aprobada por resolución del Conseller de 30 de junio de 2006 (…) así como el Convenio Urbanístico del que trae causa”. Sin embargo, en fechas posteriores el concejal de urbanismo ha declarado a la prensa "el fallo judicial solo anula el planeamiento, pero no se pronuncia en cuanto a la permuta.” La contradicción justifica la indemnización que ofrecen al promotor por no poder construir toda la edificabilidad pactada en la manzana de Tabacalera.
Los antecedentes resumidos del caso, son que Guadalmedina, que era propietaria del edificio de Tabacalera, y Ayuntamiento, pactaron mediante un convenio urbanístico, que el Ayuntamiento recibía la propiedad del edificio de Tabacalera, y a cambio se obligaba a modificar el PGOU para poder autorizar el derribo de parte del edificio y que Guadalmedina pudiera construir dos torres de pisos. Cuando los tribunales anularon dicha modificación, solo se había construido una torre de pisos, que, al contar con licencia firme, porque no fue recurrida, queda convalidada. Pero ahora no se puede dar licencia para el edificio que ha quedado sin construir porque la modificación está anulada. Es por ello que el Ayuntamiento ofrece al promotor terrenos de su propiedad para compensar el edificio que ha quedado sin construir, en cumplimiento del convenio.
A mi entender, el citado convenio no puede obligar al Ayuntamiento porque ha quedado sin efectos jurídicos, como si no hubiera existido. Pues así se desprende de la doctrina del Tribunal Supremo que desde hace años viene repitiendo que los convenios urbanísticos “tienen naturaleza normativa y, por ende, su vigencia está asociada a la vigencia de la norma que los incorpora”. Así es que afirma, “La pérdida de vigencia de ese planeamiento conlleva la pérdida de vigencia de estos convenios, ya que una solución contraria limitaría la potestad de planeamiento de la Administración”. Por otra parte, como bien saben el Ayuntamiento y la Consellería, que fueron parte del pleito, la STSJ de Tabacalera de 30.1.2015 en el FJ9, literalmente se dice:
“NOVENO. -El TS, ponía de manifiesto en la sentencia de casación que: “Es cierto que en la súplica de la demanda se limita a pedir que se declare nula la resolución de la Consejería (...), por la que se aprobó definitivamente la modificación del Plan (…) pero también es cierto que tal nulidad determinaría la ineficacia del convenio urbanístico en cuestión, cuya eficacia se condicionó expresamente la aprobación definitiva de la modificación del Plan General en ambas manzanas”.
La ineficacia del convenio es además, una consecuencia de lo que dispone la DA 4ª de la ley de Suelo No urbanizable de la CV, (L 4/92 de 5 de junio), aplicable al supuesto de hecho que se considera, en virtud de lo que establece la DA 6ª de la Ley 6/1994, RAU de manera que, por lo que previene el párrafo 3º de aquella Disposición Adicional, los convenios urbanísticos referidos a la planificación, quedan sometidos a la condición suspensiva de que el Plan haga posible su cumplimiento, lo que en el supuesto de autos no se produce, porque el Plan por las razones expuestas es nulo”.
Así las cosas, el convenio no adquiere eficacia, mientras el plan no adquiere firmeza. Si el plan no pasó el filtro de legalidad, es evidente, que el convenio que nos ocupa nunca tuvo fuerza vinculante porque jamás adquirió eficacia jurídica. Pues anulado, desde el origen, el convenio que establece la permuta, ésta quedará anulada porque su validez jurídica depende de la validez legal del convenio. Anulado el convenio por ilegal, los acuerdos establecidos dejan de existir jurídicamente y desaparecen los deberes y derechos para las partes.
La regla general establecida en la Legislación Urbanística estatal, es que la perdida de edificabilidad por sentencia judicial anulatoria de un instrumento de ordenación, solo se indemnizan los gastos soportados en la tramitación del proyecto y licencia, pero no la edificabilidad perdida (lucro cesante), salvo que la edificabilidad estuviera ejecutada. Pero tal como ya hemos avanzado, citando al tribunal, Valencia tiene un régimen especial para los Convenios Urbanísticos que, por razones de especialidad, prevalece al régimen general antes citado. Concretamente dispone:
3. Lo convenido se entenderá siempre (…) sometido a la condición suspensiva de que el plan o instrumento definitivamente aprobado haga posible su cumplimiento.El no cumplimiento de esta condición no dará lugar, en ningún caso, a responsabilidad contractual de la Administración que hubiera suscrito el convenio, (…).
Es evidente que, anulado el convenio, si las prestaciones pactadas se pueden devolver, deben devolverse. Pero si, como en el caso que nos ocupa, el Ayuntamiento ha recibido todo lo acordado, y Guadalmedina no ha recibido toda la edificabilidad pactada, estimo que Guadalmedina no puede plantear ninguna demanda exigiendo el cumplimiento de un convenio que no existe, ni por responsabilidad patrimonial.
A mi entender, si el Ayuntamiento no quiere incurrir en la vía de hecho, tendría que hacer un nuevo convenio de permuta de los bienes permutados en el convenio anulado. Debe procederse a una nueva tasación de esos bienes, y si aparece una diferencia de valor entre los bienes permutados, la parte que haya recibido menos valor, podrá reclamar que se le compense la diferencia entre lo acordado y lo recibido. Si no se le compensa, podrá plantear una demanda por enriquecimiento injusto, pero en ningún caso en cumplimiento del convenio anulado. Por lo que yo sé, la tasación podría concluir que el valor de lo ya recibido por Guadalmedina es superior a lo recibido por el Ayuntamiento. No olvidemos que el PSPV llegó a calcular, en su día, que la permuta había supuesto unas pérdidas para la ciudad de 60 millones de euros, por la baja valoración de los bienes municipales. ¿Por qué no se hace?
