¿Por qué los Ayuntamientos pagan millones por terrenos que pueden obtener gratis?
La información privilegiada, sobre los planes urbanísticos, para especular, es una práctica bastante extendida. Saber el suelo que se va a clasificar urbanizable, antes que la información sea pública, permite comprar suelo a precio de rustico y vender a los cuatro días a precio de urbanizable. Hay otros supuestos de especulación, que tienen su origen en información privilegiada. En este artículo, yo me centraré solo en uno de ellos, que muchos millones de euros le está costando a muchos Ayuntamientos.
Desde la Ley del Suelo de 1976, la ejecución de los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU), exige el deber de repartir equitativamente los beneficios y cargas, entre los propietarios de los terrenos afectados. El beneficio es la edificabilidad que corresponde a cada parcela aportada. Las cargas son los terrenos que hay que ceder gratuitamente para viales, zonas verdes y dotaciones, más los costes, qué es el presupuesto de ejecución del proyecto de urbanización. Como el beneficio corresponde a los propietarios de los terrenos afectados, ellos son los que tienen que aportar gratuitamente, los terrenos necesarios para viales, zonas verdes y dotaciones, que es lo que da la condición de suelo urbano.
Así las cosas, la legalidad permite a los Ayuntamientos crear nuevas zonas urbanas, sin ningún coste, para sus arcas. Para eso, solo se tiene que incluir en una Unidad de Ejecución (UE) los viales, las zonas verdes y dotaciones, correspondientes a cada U.E. Sin embargo, son muchos los Ayuntamiento que han tenido que pagar millones de euros, en concepto de expropiación, para crear zonas verdes o dotaciones. Se calcula que el Ayuntamiento de Valencia lleva pagados, por ese concepto, más de 500 MM €. Cualquier Ayuntamiento medio, lleva más de una docena de millones de euros pagados por terrenos que pueden obtener gratis. Eso ocurre porque los técnicos autores del PGOU, deciden hacer reservas de suelo urbanizable para crear, viales, zonas verdes o dotaciones, pero no los incluyen en ninguna UE. Además, deciden la expropiación como modo de adquisición. Luego se encargan de convencer al equipo municipal, que es lo mejor para el pueblo, para que lo aprueban.
Cuando unos terrenos quedan calificados en el PGOU, como urbanizables para destinarlos a un uso público, que deben adquirirse mediante expropiación, suele ocurrir, que los Ayuntamientos dejan pasar el tiempo sin expropiar. La reserva de suelo para destino público, impide a su dueño poder edificar sobre ellos. Así es que esos terrenos se convierten en una carga improductiva para la propiedad, que da lugar a una pérdida de valor. Es entonces cuando aparecen, los que se dedican a la especulación aprovechando la información que facilita el autor del Plan, su entorno, o el del mismo Plan. Compran los terrenos a la baja, porque saben qué pasados los 5 años, sin que la administración los expropie, el propietario puede solicitar la llamada expropiación por Ministerio de Ley. Se inicia presentando el propietario la llamada “Hoja de Aprecio”, que es el precio de los terrenos, según el valor de mercado de la edificabilidad que le corresponde. El valor no podrá ser menor que la media de su entorno. Es decir, el valor de las 4 o 8 alturas que tenga su entorno. Ahora han cambiado los plazos y solo se paga edificabilidad si está urbanizado, sino lo está, se paga como rústico.
Más de un caso de estos, ha vaciado las arcas municipales. Un ejemplo es la “PAPELERA DEL MIJARES” de Borriana. La sociedad quebró y quedó sin actividad. Alejandro Escribano, autor del PGOU, (también del PGOU de Valencia) calificó los terrenos como Uso Deportivo-Recreativo. No los incluyó en ninguna UE, y estableció la expropiación como modo de adquirió. El propietario de la promotora de Borriana, “TITANBUR”, por medio de otra sociedad, compró los terrenos, y solicitó su expropiación. No se conformó con el precio establecido, por el Ayuntamiento, ni por el Jurado de Expropiación forzosa. Acudió a los tribunales y consiguió que el TSJCV fijara un valor de 494 el m2 de superficie, más el 5% de premio de afección. Es decir, 518,7 € m2s. El solar de la PAPELERA, es de 30.379 m2, por lo que solo por esa parcela el Ayuntamiento tenía que abonar 15.757.587 €. Como el Ayuntamiento ha tenido que afrontar varios pagos por expropiaciones, aunque de parcelas más pequeñas, corría el riesgo de no poder ofrecer servicios básicos a la vecindad. Así que el Ayuntamiento tuvo que buscar una solución para liquidar la citada deuda, sin abonar dinero alguno. La solución fue modificar el PGOU, mediante una propuesta de 2010, aprobada en fechas posteriores. En la misma modificación se incluyó la parcela del “LLAR FALLERO” de 3.288 m2s, calificada como dotacional, para evitar pagar su expropiación. La modificación consistió:
1º- La edificabilidad de 80.000 m2 de techo establecidos en la UE de “El Arenal”, se redujo a 40.000 m2t.
2º) La reservas para Uso Deportivo-Recreativo y Dotacional, en las parcelas de la “Papelera” y “Llar Fallero, se pasaron al ámbito de la UE de “El Arenal”.
3º) Los terrenos de la “Papelera” y el “Llar Fallero” pasaron a ser de uso residencial.
4º) Los 40.000 m2t, de edificabilidad reducida de “El Arenal”, se trasladaron a las UUEE de la “Papelera” y el “Llar Fallero”. A la primera le adjudicaron 36.869 m2 de techo, y la segunda 16.020. En ambos casos, van planta baja, más 4 pisos.
5º) Se aprobó la reversión de las expropiaciones, de modo que los terrenos de “La Papelera” y “Llar Fallero” volvieron a sus anteriores propietarios. Así el Ayuntamiento se ahorró el pago de esas parcelas.
En fin, Alejandro Escribano sabrá por qué ha permitido que el Ayuntamiento tenga que pagar millones de €, en expropiar unos terrenos que se pueden obtener gratuitamente. Al igual que lo ha permitido en otros municipios.
