El mercado inmobiliario valenciano cambia de tendencia a finales de 2022 tras alcanzar niveles máximos de compraventas

El cambio de tendencia ha llegado al mercado inmobiliario de vivienda. El número de compraventas de vivienda, tras alcanzar niveles máximos, desde el anterior ciclo alcista, ha registrado sus primeros descensos relativamente significativos en el cuarto trimestre de 2022, aunque manteniendo una notable fortaleza. A ello se une una moderación en el crecimiento de los precios, que podrían mostrar ligeras tasas negativas a medio plazo.

Estas son las principales conclusiones del informe sobre la evolución del mercado de la vivienda en Valencia, elaborado por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia con la colaboración del Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario (GAMERIN). La presentación del informe, realizada hoy en el hotel Silken Valencia, ha contado con la participación de Vicente Díez, vicepresidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia; Luis Fabra, director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza y de GAMERIN, y Vicente Engasa, miembro de la Junta directiva de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Valencia (Apiva)

Luis Fabra ha señalado que el escenario previsible para 2023 es la vuelta a una cierta normalidad en el mercado inmobiliario valenciano, que estará condicionado por la evolución de la inflación, los tipos de interés, el comportamiento de la economía y el empleo a medio plazo. El número de compraventas registrado en Comunitat Valenciana durante el cuarto trimestre de 2022 ha sido 24.367, con un descenso del -6,07% con respecto al trimestre precedente. Este descenso trimestral ha sido como consecuencia tanto del comportamiento en vivienda usada, con 21.134 compraventas, con un descenso trimestral del -5,90%, como en vivienda nueva, que ha registrado 3.233 compraventas, con un ajuste trimestral del -7,18%

En el conjunto de 2022 se han registrado 99.448 compraventas en la región, niveles máximos desde 2008, con un crecimiento con respecto a las registradas en los doce meses precedentes del 23,89%. De este modo, la actividad inmobiliaria relativa en la provincia de Valencia durante el último año ha sido de 14,73 compraventas por cada mil habitantes, máximos desde 2008.

En la ciudad de Valencia se han registrado 2.584 compraventas, con un descenso trimestral del -11,02%, completando las 10.969 compraventas interanuales, el mayor resultado desde 2007, con una mejora interanual del 17,44%. La provincia de Valencia ha registrado 9.276 compraventas en el cuarto trimestre, con una reducción trimestral del -6,9%.

El precio por metro cuadrado de la vivienda ha alcanzado un importe de 1.444 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre en Comunitat Valenciana, máximo desde mediados de 2011, con un incremento trimestral del 0,79% y del 6,53% interanual, moderándose con respecto a trimestres precedentes. En vivienda usada, el precio medio ha sido de 1.386 €/m2, también máximos desde 2011, con una mejora trimestral del 1,06% y del 8,13% interanual. En vivienda nueva, el precio medio ha sido de 1.841 €/m2, máximo de la serie histórica, con un incremento trimestral del 0,09% y del 4,56% interanual.

En Valencia ciudad, el precio medio ha sido de 1.913 €/m2, el mayor resultado desde 2011, con un incremento trimestral del 0,65%, acumulando un aumento interanual del 4,35%. En la provincia de Valencia, el precio medio ha sido de 1.322 €/m2, máximos desde 2012, con un incremento trimestral del 0,62% y del 5,91% interanual.

El precio tasado de la vivienda ha registrado un descenso trimestral del -0,92% en la provincia de Valencia durante el tercer trimestre de 2022 (último dato disponible), situándose en los 1.289 €/m2, dando lugar a una mejora interanual del 5,65%. El INE sitúa el ascenso trimestral del precio de la vivienda en Comunitat Valenciana en el 1%, también con datos del tercer trimestre. En cambio, el precio ofertado de vivienda en venta en Comunitat Valenciana durante el mes de diciembre ha sido de 1.643 euros/m2, con un ascenso trimestral del 1,56% y del 10,42% interanual, mostrando una resistencia por parte de los vendedores a la corrección de precios.

Importe medio

El importe medio por compraventa de vivienda en Comunitat Valenciana durante el tercer trimestre (último dato disponible) ha sido de 144.434 euros, con un incremento trimestral del 4,23% y un ascenso interanual del 6,66%, alcanzando niveles máximos desde 2010. En vivienda nueva libre, el importe medio ha sido de 242.884 euros, máximos históricos, y en vivienda usada de 134.429 euros, máximo desde 2010. En la provincia de Valencia, el importe medio por vivienda en el tercer trimestre ha sido de 136.278 euros, nivel máximo desde 2011, con un incremento trimestral del 5,20% y una mejora interanual del 6%. En vivienda nueva libre el importe medio en la provincia de Valencia ha sido de 211.405 euros y en vivienda usada de 127.605 euros.

La distribución de compraventas de vivienda en Comunitat Valenciana ha mantenido el tradicional liderazgo de vivienda usada (87,36%), reduciéndose ligeramente el peso en vivienda nueva (12,64%), con un desglose del 11,90% en vivienda nueva libre y un 0,74% en vivienda nueva protegida.

El 76,5% de las compras de vivienda en Comunitat Valenciana han correspondido a pisos, alcanzando un 23,4% de vivienda unifamiliar, muy próximo a los máximos históricos registrados a finales de 2020. La vivienda unifamiliar se consolida en el tramo elevado de porcentajes de compraventas.

La superficie media de compraventas de vivienda nueva libre ha sido de 106,9 metros cuadrados, muy próxima al máximo histórico, por encima de los 98 metros cuadrados en vivienda usada, y los 87,6 metros cuadrados en vivienda nueva protegida. Las viviendas usadas vienen registrando descensos durante los últimos trimestres.

El 28,47% de las compras de vivienda en Comunitat Valenciana durante el último trimestre han correspondido a extranjeros, siendo del 26,82% interanual, cerca de máximos de la serie histórica. Alicante encabeza los resultados provinciales con un 41,75% de compras de vivienda por extranjeros, seguida de la provincia de Castellón (13,32%) y la provincia de Valencia (11,31%).

Alquiler

El precio de oferta de vivienda en alquiler en Comunitat Valenciana durante diciembre de 2022 ha sido de 9,01 euros/m2/mes, máximo de la serie histórica, con un ascenso trimestral del 0,88% y un aumento interanual del 15,85%.

Obra nueva

El número de visados de dirección de obra en vivienda para Comunitat Valenciana en los últimos doce meses (datos cerrados a noviembre de 2022) han sido 10.851, con un incremento interanual del 2,01%, situándose en una ratio de 0,87 con respecto al número interanual de compraventas de vivienda nueva, manteniendo la nueva oferta inmobiliaria un notable grado de equilibrio con respecto a la demanda existente, pudiendo dar lugar, en cierta medida, a cierta escasez en la medida que se mantenga el nivel de demanda de vivienda nueva.

El número de hipotecas sobre vivienda en la provincia de Valencia durante el último año (dato de cierre a noviembre de 2022) ha sido de 27.394, con un ascenso interanual del 9,36%. Esta cuantía supone un porcentaje de hipotecas con respecto a compraventas del 71,15%, es decir, se firman hipotecas en más de siete de cada diez compraventas.