El futuro del mercado inmobiliario en España: precios en aumento y más hipotecas

UVE Valoraciones, sociedad de tasación homologada con más de una década de experiencia en el sector inmobiliario, hace público un estudio en el que analiza tanto la evolución de los precios de las viviendas en moneda constante, como el número de viviendas iniciadas y los saldos vivos de créditos a viviendas a lo largo de los tres últimos ciclos inmobiliarios. Del informe se concluye que la fase de caída del ciclo 2014 ha concluido o está por concluir entre el cuarto trimestre de 2023 y el segundo trimestre de 2024, impulsada por la estabilización del empleo y del PIB. El nuevo ciclo, que provisionalmente se considera iniciado en 2024, se espera que traiga consigo una subida de los precios de las viviendas por encima del IPC durante los próximos cuatro o cinco años y un aumento en los saldos vivos de los créditos sobre viviendas, algo no visto en los últimos 16 años.

Así lo explica Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones: “El hecho de que las crisis previas hayan quedado atrás y los tipos de interés estén más altos genera un mayor apetito en las entidades financieras de cara a conceder más créditos, lo que trae consigo la generación de un nuevo ciclo inmobiliario”.

El análisis de la sociedad de tasación abarca los ciclos 1986-1996, 1996-2014 y 2014-2023 y ofrece una visión de las tendencias y dinámicas que han moldeado el sector. El gráfico siguiente muestra la evolución de los precios unitarios medios en moneda constante, a partir de datos del MITMA sobre tasaciones, desde 1986 y su relación con las fases de cada ciclo (en gris las fases de auge y en blanco las de caída):

El ciclo 1986-1996 se inicia con la entrada de España en la Unión Europea, marcando una fase de auge desde el segundo trimestre de 1986 hasta el cuarto trimestre de 1991, seguida por una fase de caída hasta el primer trimestre de 1996. Durante la fase de auge, los precios de las viviendas en moneda constante subieron significativamente, superando considerablemente al IPC, mientras que el número de viviendas iniciadas se mantuvo relativamente constante. En este mismo período, los saldos vivos de crédito a viviendas crecieron tanto en la fase de auge como en la de caída, impulsando la construcción incluso durante los años de declive.

El ciclo 1996-2014 comienza en el segundo trimestre de 1996 y presenta una fase de auge que se extiende hasta el cuarto trimestre de 2007, seguida por una fase de caída hasta el tercer trimestre de 2014. Durante la fase de auge, los precios de las viviendas crecieron de manera exponencial, así como los créditos a viviendas, lo que resultó en un notable incremento en el número de viviendas iniciadas. El exceso de construcción de viviendas entre 1996 y 2007 marca los 16 años siguientes: las viviendas iniciadas por año llegaron a caer hasta 34.300 viviendas al año en 2012, cuando los mínimos del ciclo de 1986 estuvieron por encima de las 200.000 anuales. Sin embargo, la fase de caída fue marcada por la crisis inmobiliaria, que provocó una drástica reducción en la concesión de créditos y un desplome en el número de viviendas iniciadas. Durante este período, los precios de las viviendas cayeron significativamente.

Por último, según el análisis de UVE Valoraciones, el ciclo 2014-2023 presenta una fase de auge desde el cuarto trimestre de 2014 hasta el cuarto trimestre de 2019, seguida por una fase de caída hasta probablemente el cuarto trimestre de 2023. En la fase de auge, los precios de las viviendas para el conjunto de España aumentaron moderadamente por encima del IPC y la producción de viviendas también subió cada año, superando las 106.000 viviendas anuales, aunque se mantuvo en niveles bajos comparados con ciclos anteriores. Durante la fase de caída, los saldos vivos de crédito a las viviendas continuaron disminuyendo ligeramente y la producción de viviendas se mantuvo estable en niveles bajos. La pandemia enmascaró algunos datos de crecimiento económico, pero se observó una estabilización en el número de viviendas iniciadas.

“Las entidades financieras, incentivadas por tipos de interés más favorables, tienen ahora motivos para incrementar sus créditos hipotecarios. Este mayor acceso al crédito podría traducirse en un aumento significativo en el número de viviendas iniciadas, siempre que la disponibilidad de suelo no lo impida. La demanda de vivienda nueva sigue siendo robusta, y las condiciones financieras actuales son propicias para un nuevo auge en el sector inmobiliario español”, asegura Germán Pérez Barrio, Presidente de UVE Valoraciones.